Una casa para varios hermanos: las salidas del proindiviso

Una casa heredada entre varios hermanos es la situación que más herencias atasca en España, y casi siempre por la misma razón: nadie explica al principio que existen seis salidas distintas, con costes muy diferentes, y que la que la mayoría acaba usando —vender su parte a un inversor— es la peor de todas.

Este artículo ordena las salidas por lo que cuestan, explica quién paga y quién usa la casa mientras nadie decide, y dedica su parte final a la operación que el buscador ofrece primero y que casi nadie describe con números.

Antes de nada: no todas las copropiedades son iguales

La distinción parece técnica y decide plazos, así que conviene tenerla clara desde el principio.

Mientras la herencia no se ha repartido existe una comunidad hereditaria: los herederos son titulares de una cuota abstracta sobre el conjunto —no del 25 % de la casa, sino del 25 % de toda la herencia— y se rigen por los artículos 1051 y siguientes del Código Civil, los mismos que ordenan el reparto de la herencia.

Una vez firmada la escritura de partición, si la casa se adjudica a varios en proporciones concretas, nace una comunidad ordinaria de bienes: cada uno tiene un porcentaje de ese inmueble y se aplican los artículos 392 a 406. El artículo 406 remite además a las reglas de la división de la herencia, así que ambos regímenes se parecen mucho.

	Comunidad hereditaria	Comunidad ordinaria
Cuándo	Antes de la partición	Después de la partición
Sobre qué	Una cuota de toda la herencia	Un porcentaje de ese inmueble
Cómo se sale	Partición (art. 1051 y ss.)	División de la cosa común (art. 400)
Si alguien vende su cuota	Los demás retraen en un mes (art. 1067)	Los demás retraen en nueve días (art. 1524)

Ese último renglón es el dato con más consecuencias prácticas de todo el artículo, y volveremos a él al final.

Las seis salidas, ordenadas por lo que cuestan

Salida	Hace falta	Coste aproximado	Quién decide
Adjudicar a uno pagando a los demás	Acuerdo de todos	Notaría, registro y el impuesto del documento	Los hermanos
Vender a un tercero y repartir	Acuerdo de todos	Comisión, plusvalía y su IRPF	Los hermanos
Alquilar y repartir la renta	Mayoría de intereses (art. 398)	Gestión	La mayoría
Pacto de no dividir unos años	Acuerdo de todos	Ninguno	Los hermanos
Vender tu cuota a un tercero	Nadie más	El descuento, que es enorme	Tú solo
División judicial y subasta	Nadie más	Abogado, procurador y pérdida en subasta	El juzgado

Las cuatro primeras son acuerdos. Las dos últimas son derechos individuales que no admiten veto —y por eso son la palanca que hace posibles las cuatro primeras—.

Mientras nadie decide: las reglas que ya se están aplicando

Esta es la parte que sorprende, porque la mayoría de las familias creen que en una casa sin repartir no rige nada. Rige bastante.

• Los gastos se pagan a prorrata. El artículo 393 dispone que «el concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas», y presume iguales las porciones mientras no se pruebe lo contrario.
• Y se pueden reclamar. El artículo 395 da a todo copropietario «derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común». Solo se exime quien renuncie a su parte en el dominio: es decir, se puede dejar de pagar, pero al precio de dejar de ser dueño.
• Cualquiera puede usar la casa, con un límite. El artículo 394 permite a cada partícipe servirse de las cosas comunes «siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho». Un hermano que ocupa la vivienda en exclusiva y cierra la puerta a los demás está fuera de ese límite, y ahí nace el conflicto más frecuente del proindiviso.
• Nadie puede alterar nada solo. El artículo 397 prohíbe a los condueños hacer alteraciones en la cosa común sin consentimiento de los demás, «aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos». Reformar la cocina sin contar con los hermanos no crea ningún derecho a cobrarla después.
• La administración se decide por mayoría de intereses, no de cabezas. El artículo 398 hace obligatorios los acuerdos de la mayoría, y aclara que «no habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses». Dos hermanos de cuatro que sumen más del 50 % pueden decidir alquilarla; tres que sumen el 40 %, no.
• Y si no hay mayoría, hay juez. El mismo artículo 398 permite que, a instancia de parte, el juez provea lo que corresponda, «incluso nombrar un administrador». Es una vía discreta y muy poco usada para el caso del bloqueo con uso exclusivo.

Frente a esto, el reloj fiscal sigue corriendo con independencia de todo: el impuesto de sucesiones vence a los seis meses y el desacuerdo no lo suspende, como se detalla en el plazo del impuesto de sucesiones.

Salida 1: que se la quede uno y pague a los demás

Es la salida natural y la que la ley favorece. El artículo 1062 dispone que cuando una cosa es indivisible o desmerece mucho por su división «podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero». Y el artículo 404, para la comunidad ordinaria, dice lo mismo por el otro lado: si la cosa es esencialmente indivisible «y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio».

Lo que hay que resolver en la práctica son tres cosas, y ninguna es jurídica:

1. El valor. Conviene fijarlo con una tasación, no con el precio que pide el portal inmobiliario. Si el valor declarado se separa mucho del valor de referencia del Catastro habrá problemas fiscales, según lo que se explica en el valor de referencia.
2. El dinero. El artículo 1062 exige compensación en metálico, y ese metálico puede venir de una hipoteca del adjudicatario. Compensar con otro bien de la herencia también vale, pero entonces ya no es este supuesto: es un lote más equilibrado.
3. El documento. Se firma en escritura pública. Si se hace dentro de la propia partición de la herencia es una adjudicación; si la comunidad ya existía, es una extinción de condominio, con la fiscalidad propia que se detalla en la extinción de condominio.

La trampa fiscal que hay que evitar aquí es el exceso de adjudicación. El artículo 7.2.B) del texto refundido del impuesto de transmisiones considera transmisión patrimonial los excesos de adjudicación declarados, «salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil». Es decir: el exceso que nace de adjudicar la casa indivisible a uno compensando en dinero está expresamente excluido. El que nace de darle más de lo que le toca sin compensarlo, no.

Salida 2: vender a un tercero y repartir el precio

Exige unanimidad, porque vender el pleno dominio de la casa es un acto de disposición y el artículo 397 no admite alteraciones sin consentimiento de todos. Si hay acuerdo, es la salida más limpia: se vende, se pagan los impuestos de la venta y se reparte.

Antes de venderla hay que tener la herencia escriturada y, para poder inscribir a nombre del comprador, inscrita a nombre de los herederos: el orden completo está en vender para pagar el impuesto, que además desarrolla el cálculo de la ganancia patrimonial y de la plusvalía municipal de esa venta.

Salida 3: alquilarla

Es la salida que casi nadie plantea y la que resuelve más casos reales, sobre todo cuando el desacuerdo no es económico sino sentimental. Tiene dos ventajas concretas: se decide por mayoría de intereses (artículo 398), sin necesidad de unanimidad, y convierte un bien que solo genera gastos en uno que genera renta a repartir a prorrata.

Tiene también un inconveniente que conviene decir: no resuelve el problema, lo aplaza. La comunidad sigue existiendo y cualquiera puede pedir la división al día siguiente.

Salida 4: pactar no dividir durante un tiempo

El párrafo segundo del artículo 400 admite «el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años», prorrogable por nueva convención. Es un acuerdo escrito, con fecha de caducidad, que suspende el derecho individual a pedir la división.

Sirve exactamente para lo que parece: dar tiempo. Que un hermano acabe de reunir el dinero para quedarse la casa, que un sobrino termine el instituto en esa ciudad, que la vivienda del pueblo siga usándose unos veranos más. Es preferible a la alternativa habitual, que es no pactar nada y descubrir años después que uno de los hermanos ha vendido su parte.

Salida 5: la subasta, que es sobre todo una palanca

El párrafo segundo del artículo 1062 dispone que «bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga». Es un derecho individual y no admite veto, como también se explica en un heredero se niega a firmar.

Su valor real rara vez es la subasta en sí —donde el inmueble se remata por debajo de mercado y todos pierden— sino la conversación que provoca. El hermano que bloquea porque vive en la casa gratis descubre que cualquiera de los otros puede forzar su venta a un extraño. Casi todos los proindivisos que se resuelven bien lo hacen a la sombra de este párrafo.

Salida 6: vender solo tu parte, y por qué es la peor

Es la salida que el buscador ofrece primero, porque el nicho está ocupado por empresas cuyo negocio es precisamente comprar cuotas indivisas. Merece explicarse con detalle, porque es legal, es rápida y es carísima.

Se puede hacer. El artículo 399 da a todo condueño «la plena propiedad de su parte», pudiendo enajenarla, cederla o hipotecarla. Y el artículo 1067 permite al coheredero vender su derecho hereditario a un extraño antes de que se haya hecho la partición.

Lo que el comprador adquiere es mucho menos de lo que parece. El propio artículo 399 lo dice: «el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad». No compra media casa: compra el derecho a lo que resulte del reparto, con el pleito que haga falta. Por eso el descuento sobre el valor proporcional es grande, y por eso el negocio existe.

Y los demás pueden quedarse con esa cuota al mismo precio. Aquí es donde el plazo importa:

• Antes de la partición, el artículo 1067 da a los coherederos derecho «a subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra», con el plazo de un mes a contar desde que esto se les haga saber.
• Después de la partición, cuando la comunidad ya es ordinaria, rige el retracto de comuneros del artículo 1522, y el artículo 1524 lo acorta a nueve días «contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta».

Nueve días. Es el plazo más corto de toda la sucesión y prácticamente no se publica. Si un hermano vende su parte a un inversor y los demás quieren impedirlo comprándola ellos al mismo precio, tienen nueve días desde que lo saben. Pasados, el inversor entra en la comunidad —y su plan de negocio es pedir la división judicial y la subasta.

La conclusión práctica no es que vender la cuota esté mal, es que es la salida que menos dinero deja y la que peor deja a los demás. Antes de firmar nada con un comprador de proindivisos conviene ofrecer esa misma cuota a los hermanos por escrito y con precio: si la aceptan, se ahorra el descuento; si no, se ha cumplido con el aviso que activa el plazo del retracto y se negocia con más información.

Cuando no hay acuerdo: la división judicial

Es el último recurso y tiene dos puertas distintas según el momento:

• Herencia sin repartir: la división judicial de la herencia de los artículos 782 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con contador y peritos designados por sorteo.
• Comunidad ordinaria ya constituida: la acción de división de la cosa común, un procedimiento declarativo ordinario cuya sentencia declara la división y, si el bien es indivisible, ordena su venta en subasta.

Dos avisos antes de plantearla. El primero: desde el 3 de abril de 2025 hay que intentar una negociación previa antes de demandar, y sin acreditarlo la demanda no se admite; el detalle está en conflictos entre herederos. El segundo: el artículo 402 permite que la división la hagan «árbitros o amigables componedores, nombrados a voluntad de los partícipes», y el artículo 1057 permite nombrar un contador-partidor sin unanimidad, según se explica en el contador-partidor. Entre el acuerdo y el juzgado hay más escalones de los que se suelen contar.

Y una regla que protege a terceros y a veces sorprende: el artículo 405 dispone que la división de la cosa común no perjudica a tercero, que conserva su hipoteca, servidumbre u otros derechos reales anteriores. Dividir no limpia cargas.

Lo que no funciona

• Dejar de pagar para forzar la venta. El artículo 395 permite reclamar la contribución al que no paga, y la única forma de librarse es renunciar a la propiedad.
• Cambiar la cerradura. Excluir a los demás del uso vulnera el artículo 394 y suele acabar en una reclamación por el uso exclusivo.
• Reformar y pasar la factura. El artículo 397 exige el consentimiento de todos para alterar la cosa común.
• Esperar a que prescriba. No prescribe: el artículo 1965 declara imprescriptible entre comuneros la acción para pedir la división de la cosa común, y el artículo 400 prohíbe obligar a nadie a permanecer en ella. El tiempo solo suma gastos.
• Aceptar la herencia «solo del dinero» y no de la casa. No es posible: la aceptación es global, como se explica en aceptar o renunciar a la herencia.

El orden que suele funcionar

1. Tasar, y poner el número por escrito.
2. Preguntar a cada uno qué quiere de verdad: dinero, uso o no perder la casa. Son tres respuestas distintas y admiten salidas distintas.
3. Ofrecer la adjudicación a uno con compensación en metálico, que es la salida limpia y la que la ley excluye del impuesto de transmisiones.
4. Si nadie puede pagar, vender juntos y repartir el precio.
5. Si el desacuerdo es de calendario, no de dinero, pactar la indivisión por unos años con fecha de caducidad.
6. Si sigue bloqueado, contador-partidor o negociación acreditada y, solo después, juzgado.

Y en paralelo, siempre, el impuesto: es lo único de esta lista que tiene fecha límite.

Fuentes

• Código Civil, artículos 392 a 406 (comunidad de bienes), 400 y 401 (división y pacto de indivisión), 402 (árbitros y amigables componedores), 404 (cosa indivisible), 405 (derechos de tercero), 1051, 1057, 1062, 1067, 1521, 1522 y 1524 (retracto legal) y 1965. Texto consolidado, consultado el 17 de septiembre de 2026.
• Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, artículo 7.2.B).
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, artículos 782 a 789 (división judicial de la herencia, libro IV).

Este artículo describe el régimen general del Código Civil con fines informativos y no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Los territorios con derecho civil propio tienen reglas de comunidad y de partición distintas. Antes de firmar la venta de una cuota indivisa o de iniciar una división judicial, consulte a un profesional con los números concretos de su caso.