La extinción de condominio: repartir sin pasar por compraventa

La extinción de condominio es la operación con la que dos o más copropietarios deshacen su copropiedad adjudicando el bien a uno de ellos, que compensa a los demás en dinero. Y es, con diferencia, la operación de una herencia donde más dinero se pierde por hacerla mal: bien planteada tributa a un tipo del entorno del uno por ciento, y mal planteada al seis o al diez.

Este artículo explica por qué esa diferencia existe, cuál es la base sobre la que se calcula —donde el criterio del Supremo corrigió a la Administración—, y los tres errores que convierten la operación en una compraventa a ojos de Hacienda.

Qué es exactamente, y qué no es

Cuando un heredero compra a sus hermanos su parte de la casa, la intuición dice que hay una venta: alguien entrega dinero y recibe propiedad. Jurídicamente no es así. Antes de la operación cada comunero ya era dueño —de una cuota abstracta sobre todo el bien, no de una habitación—, y lo que hace la extinción de condominio es concretar ese derecho en lugar de transmitirlo.

Esa es la idea que sostiene toda la fiscalidad de la operación, y de ahí salen sus dos requisitos:

1. Que el bien sea indivisible, o que desmerezca mucho al dividirse. Un piso lo es; una finca de veinte hectáreas normalmente no.
2. Que quien se lo queda compense a los demás en dinero. El artículo 1062 del Código Civil habla literalmente de adjudicar la cosa a uno «a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero».

Si falta cualquiera de los dos, la operación sigue siendo válida pero deja de ser una simple especificación de derecho, y la factura cambia.

Por qué no tributa como compraventa

La regla está en el artículo 7.2.B) del texto refundido del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, que considera transmisiones patrimoniales «los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1.056 (segundo) y 1.062 (primero) del Código Civil y Disposiciones de Derecho Foral, basadas en el mismo fundamento».

El artículo 1062 primero es exactamente nuestro caso: cosa indivisible adjudicada a uno con abono del exceso en metálico. Está excluido por la propia ley, sin necesidad de doctrina ni de interpretación.

Pero la escritura sigue existiendo, y ahí entra el artículo 31.2: las primeras copias de escrituras que tengan por objeto cantidad o cosa valuable y contengan actos inscribibles en el Registro de la Propiedad no sujetos al impuesto sobre sucesiones tributan al tipo aprobado por la comunidad autónoma y, «si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100».

De modo que la operación no es gratis: paga el impuesto del documento, no el de la transmisión. Y el artículo 4 del mismo texto refundido recuerda que «a una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho».

	Extinción de condominio	Compraventa de las cuotas
Concepto	Actos jurídicos documentados	Transmisiones patrimoniales onerosas
Norma	Art. 31.2	Art. 7.1.A) y art. 11.1.a)
Tipo por defecto del Estado	0,50 %	6 % para inmuebles
Quién fija el tipo real	Cada comunidad autónoma	Cada comunidad autónoma
Base imponible	Valor de la cuota adquirida	Valor de la cuota adquirida

Los tipos autonómicos reales son más altos que los estatales por defecto en las dos figuras, y hay que consultarlos en la comunidad que corresponda. Lo que no cambia en ninguna es la proporción: el documento cuesta una fracción de lo que costaría la venta.

La base imponible: el criterio que corrigió a Hacienda

Durante años la Administración liquidaba el impuesto de actos jurídicos documentados sobre el valor total del inmueble, con el argumento de que el acto documentado se refería a la casa entera y no a una parte. La sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2018 fijó lo contrario: la base imponible es la parte del valor del inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de la operación.

Con números, sobre una vivienda valorada en 200.000 euros y tres hermanos al 33,33 % en la que uno se queda con todo y paga a los otros dos:

	Base	Cuota al 1 % (hipótesis)
Criterio antiguo (valor total)	200.000 €	2.000 €
Criterio del Supremo (cuotas que salen)	133.333,33 €	1.333,33 €

Y frente a las dos, la misma operación planteada como compraventa de las dos cuotas, al tipo estatal por defecto del 6 %: 8.000 euros. Con tipos autonómicos del 8 o el 10 por ciento, entre 10.667 y 13.333 euros.

Ese es el orden de magnitud que está en juego, y explica por qué la extinción de condominio se plantea en tantas herencias con vivienda: no es un truco, es la calificación correcta de lo que realmente ocurre.

⚠️ Dos precisiones sobre esa base. La primera: el artículo 30.1 dispone que sirve de base «el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa», y añade que cuando la base se determine en función del valor de inmuebles, ese valor no podrá ser inferior al del artículo 10, que para inmuebles es el valor de referencia del Catastro a la fecha de devengo. Declarar por debajo de ese valor no abarata nada y abre una comprobación, como se explica en el valor de referencia. La segunda: la sentencia de 2018 se cita aquí a partir de la doctrina y las publicaciones profesionales que la reproducen de forma constante, no por lectura directa de la resolución.

Los tres errores que la convierten en una venta

1. Compensar con menos de lo que corresponde, o con nada

Si el que se queda la casa paga a sus hermanos menos de su cuota, hay un exceso de adjudicación no compensado y ese exceso ya no cabe en la excepción del artículo 7.2.B). Hacienda puede liquidarlo como transmisión onerosa —o incluso, si el desajuste responde a un ánimo de favorecer, como donación.

Y hay una regla específica para las herencias que casi no se publica. El segundo párrafo del artículo 7.2.B) dispone que en las sucesiones por causa de muerte se liquidarán como transmisiones patrimoniales onerosas los excesos de adjudicación «cuando el valor comprobado de lo adjudicado a uno de los herederos o legatarios exceda del 50 por 100 del valor que les correspondería en virtud de su título, salvo en el supuesto de que los valores declarados sean iguales o superiores a los que resultarían de la aplicación de las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio». Es decir: en un reparto hereditario, adjudicar a alguien más de una vez y media su cuota tiene consecuencias propias, y la salvedad final —haber declarado valores no inferiores a los del Impuesto sobre el Patrimonio— es la que permite evitarlas.

2. Compensar con algo que no es dinero

El artículo 1062 dice «en dinero». Entregar a cambio otro inmueble de la herencia no es este supuesto: es un lote distinto, y si los lotes no son proporcionales aparece otra vez el exceso. Cuando lo que se quiere es equilibrar dos bienes entre dos hermanos, lo correcto es plantearlo como partición con lotes —el formato está en el cuaderno particional— y no como extinción de condominio con pago en especie.

3. Disolver solo una parte de la comunidad

Si tres hermanos son dueños de un piso y dos de ellos «se lo compran» al tercero manteniendo entre sí la copropiedad, la comunidad no se ha extinguido: sigue existiendo con dos comuneros. La operación es entonces una transmisión de cuota entre comuneros y no la disolución que ampara la excepción. La disolución tiene que ser eso: disolución.

El IRPF: ni ganancia ni actualización de valores

El artículo 33.2 de la Ley del IRPF es tajante en su primera mitad y decisivo en la segunda: se estima que no existe alteración en la composición del patrimonio «en los supuestos de división de la cosa común», y ese apartado añade que tales supuestos «no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos».

Las dos consecuencias, y la segunda es la que se descubre tarde:

• No hay ganancia patrimonial que declarar por la extinción de condominio en sí, siempre que no haya exceso.
• El valor y la fecha de adquisición no se renuevan. Quien se queda la casa no la ha «comprado» por 200.000 euros hoy: la adquirió en la herencia, por el valor que se declaró entonces y en la fecha del fallecimiento. Si la vende años después, la ganancia se calcula desde ahí. El cálculo completo, con lo que sí suma y lo que sí resta, está en vender para pagar el impuesto.

Esa es la diferencia real entre extinción de condominio y compraventa: la primera ahorra impuesto hoy y no altera el valor fiscal; la segunda cuesta mucho más hoy y sí lo actualiza. En casi todos los casos gana la primera, pero conviene saber qué se está eligiendo.

La plusvalía municipal

Aquí hace falta prudencia, y el artículo la mantiene a propósito. La ley de haciendas locales no contiene una regla expresa de no sujeción para la disolución de una comunidad ordinaria: su artículo 104.3 declara no sujetas las aportaciones y adjudicaciones entre cónyuges en la disolución de la sociedad conyugal, y no menciona el resto. El razonamiento habitual es que, si no hay transmisión sino especificación de derecho, no hay hecho imponible, pero el criterio de cada ayuntamiento y las ordenanzas varían.

Lo práctico: preguntar en el ayuntamiento antes de firmar y, en todo caso, presentar la declaración si la ordenanza lo exige. Conviene recordar que el Registro de la Propiedad no inscribe sin acreditar la presentación de la plusvalía —no su pago—, según el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria, y esa asimetría se detalla en el registro de la propiedad.

El caso de los cónyuges

Si la copropiedad viene de una sociedad de gananciales, la operación tiene un régimen propio y mejor: el artículo 45.I.B) 3 del texto refundido declara exentas «las aportaciones de bienes y derechos verificados por los cónyuges a la sociedad conyugal, las adjudicaciones que a su favor y en pago de las mismas se verifiquen a su disolución y las transmisiones que por tal causa se hagan a los cónyuges en pago de su haber de gananciales». Exención, no simple recalificación.

En una herencia con viudo, la liquidación de los gananciales es un paso previo al reparto y no debe confundirse con la extinción de condominio entre herederos: son dos operaciones distintas, con fiscalidad distinta, en la misma escritura. La posición del viudo se explica en qué hereda el cónyuge.

Cómo se hace, paso a paso

1. Tener la herencia escriturada y, si el inmueble va a inscribirse, liquidado el impuesto de sucesiones. Sin eso no hay comunidad ordinaria que extinguir ni Registro que inscriba.
2. Fijar el valor, con la referencia catastral delante y sin bajar del valor de referencia.
3. Acordar la compensación en metálico y su forma de pago. Si el adjudicatario necesita hipoteca, hay que coordinar las dos firmas.
4. Escritura pública de extinción de condominio, con mención expresa de la indivisibilidad del bien y de la compensación en dinero. Que la escritura lo diga importa: es la que sostiene la calificación fiscal.
5. Autoliquidar el impuesto de actos jurídicos documentados sobre la cuota adquirida, en el modelo de la comunidad autónoma.
6. Comprobar la plusvalía municipal en el ayuntamiento.
7. Inscribir en el Registro de la Propiedad. El arancel y los plazos son los mismos de cualquier inscripción, calculados tramo a tramo en los gastos de una herencia.

Cuándo no es la salida adecuada

• Cuando nadie puede pagar la compensación. Sin dinero no hay extinción de condominio posible; la salida es vender a un tercero y repartir, o alguna de las otras vías de una casa para varios hermanos.
• Cuando alguien no quiere firmar. La extinción de condominio es un acuerdo. Si falta una firma, el camino es otro: está en un heredero se niega a firmar y en el contador-partidor.
• Cuando el bien es cómodamente divisible. Entonces la división real es más barata que cualquier adjudicación con compensación.

Y una advertencia final que no es fiscal: la extinción de condominio resuelve la propiedad, no la relación. Cuando el bloqueo es familiar y no económico, las vías previas al juzgado —hoy obligatorias antes de demandar— están en conflictos entre herederos.

Fuentes

• Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, artículos 4 (convención única), 7.1 y 7.2.B) (excesos de adjudicación), 10 (base imponible y valor de referencia), 11.1.a) (tipo del 6 por 100 en defecto de tipo autonómico), 30.1 y 31.2 (documentos notariales) y 45.I.B) 3 (exención de la disolución de la sociedad conyugal). Texto consolidado, consultado el 17 de septiembre de 2026.
• Código Civil, artículos 400, 401, 404, 405 y 1062.
• Ley 35/2006, del impuesto sobre la renta de las personas físicas, artículos 33.2 y 35.
• Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, artículo 104.3.
• Tribunal Supremo, sentencia de 9 de octubre de 2018, sobre la base imponible del impuesto de actos jurídicos documentados en la extinción de condominio. Se cita a partir de la doctrina profesional que la reproduce, no por lectura directa de la resolución.

Este artículo describe el régimen general con fines informativos y no es asesoramiento fiscal. Los tipos de gravamen los fija cada comunidad autónoma y cambian; la calificación de un exceso de adjudicación se aprecia caso por caso por la Administración. Antes de firmar, contraste los números con un profesional y con la normativa vigente de su comunidad.