El valor de referencia catastral: la base que ya no eliges

Hasta 2021, el valor de una vivienda heredada era terreno de negociación: se declaraba una cifra razonable y, con suerte, la Administración no comprobaba. Desde el 1 de enero de 2022 eso terminó. La base imponible de los inmuebles es el valor de referencia del Catastro, y no lo fija el heredero.

Este artículo está ordenado por lo que decide: primero qué es exactamente y en qué se diferencia del valor catastral de siempre; después los dos únicos casos en que no se aplica; luego las dos —y solo dos— vías para discutirlo; y por último el aval que acaba de recibir del Tribunal Constitucional y el detalle de fechas que más liquidaciones estropea.

Es el primer paso de la cadena de cálculo descrita en el impuesto de sucesiones: si esta cifra sale mal, todo lo que viene después sale mal.

Lo esencial: la base de un inmueble heredado es el valor de referencia a la fecha del fallecimiento (art. 9.3 LISD), salvo que lo declarado sea superior. Se calcula desde precios reales de compraventa con un factor de minoración del 0,9 para no superar el mercado. Solo se puede impugnar al recurrir la liquidación o al pedir rectificación de la autoliquidación, con informe vinculante del Catastro. El Tribunal Constitucional lo validó en la sentencia 13/2026, de 12 de febrero. Y hay que pedir la certificación del año del fallecimiento.

Qué es, y qué no es

Lo primero: no es el valor catastral del recibo del IBI. Son dos magnitudes distintas, con distinto origen y distinta finalidad, y confundirlas lleva a declarar por una cifra que no es la que corresponde.

	Valor catastral (IBI)	Valor de referencia
Para qué sirve	Base del IBI y otros tributos locales	Base imponible de sucesiones, donaciones e ITP
Cómo se conoce	Recibo del IBI, sede del Catastro	Sede electrónica del Catastro, con certificación
Se actualiza	Por ponencias de valores, con años de desfase	Anualmente
Es dato protegido	Sí	No: es de consulta pública permanente

La disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, en la redacción de la Ley 11/2021, describe cómo se construye:

• La Dirección General del Catastro lo determina «de forma objetiva y con el límite del valor de mercado», a partir del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas. Es decir: precios de escritura reales, no estimaciones teóricas.
• Publica un informe anual del mercado inmobiliario y un mapa de valores con ámbitos territoriales homogéneos y módulos de valor medio.
• Para que el resultado no supere el mercado, una orden ministerial fija un factor de minoración. La Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre lo estableció en 0,9 para inmuebles urbanos y rústicos.
• Cada año, una resolución del Catastro aprueba los elementos de cálculo. Se publica por edicto antes del 30 de octubre del año anterior a su efecto, con trámite de audiencia colectiva de diez días, y es recurrible en el plazo de un mes desde su publicación —sin que el recurso suspenda su ejecución—.
• En los veinte primeros días de diciembre el Catastro publica en el BOE el anuncio informativo de los valores de referencia, que pueden consultarse de forma permanente en su sede electrónica.

Ese calendario tiene una consecuencia práctica poco aprovechada: el valor de referencia de cada ejercicio se puede conocer antes de que empiece el año, y la resolución que lo determina admite recurso en un plazo propio.

Los dos casos en que no manda el valor de referencia

El artículo 9 es más matizado de lo que se suele contar. La regla general de su apartado 2 es que el valor de los bienes es su valor de mercado, definido como «el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas». El apartado 3 sustituye esa regla para los inmuebles por el valor de referencia, pero con dos salidas:

1. Si el valor declarado por los interesados es superior al valor de referencia, se toma el declarado. El suelo es el valor de referencia; el techo, no existe. Nadie está obligado a declarar más, pero si se hace —por ejemplo porque hay una compraventa reciente que acredita un precio mayor— la base es esa.
2. Si no existe valor de referencia, o el Catastro no puede certificarlo, la base será la mayor de estas dos magnitudes: el valor declarado o el valor de mercado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. Ocurre con inmuebles singulares, fincas sin desarrollo de módulos o situaciones catastrales irregulares.

Fuera de esos dos supuestos, declarar por debajo del valor de referencia no rebaja la base: lo único que consigue es que la Administración liquide la diferencia. Y como el impuesto es progresivo, esa diferencia se grava al tipo marginal, según el efecto que se ve en cuánto se paga por heredar.

Cómo se impugna: dos momentos, y ninguno antes de declarar

Aquí está el cambio de fondo que la reforma introdujo y que más desconcierto genera. No se puede discutir el valor de referencia antes de usarlo. El artículo 9.4 lo dice sin rodeos: solo se podrá impugnar

• al recurrir la liquidación que en su caso practique la Administración tributaria, o
• con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación ya presentada, por los procedimientos de la Ley 58/2003 General Tributaria.

Es decir, el orden es: se declara por el valor de referencia (o se paga la liquidación), y después se pide la rectificación alegando que ese valor perjudica los intereses legítimos del contribuyente. Pagar primero y discutir después resulta incómodo, pero es el diseño legal.

Lo que sí hay es una garantía técnica relevante, en el apartado 5: cuando se impugna, la Administración resuelve previo informe del Catastro, que es preceptivo y vinculante, y que ratifica o corrige el valor «a la vista de la documentación aportada». Además:

• El Catastro emite informe vinculante cuando lo pide la Administración tributaria a raíz de las alegaciones y pruebas del contribuyente.
• Emite informe preceptivo cuando la petición viene de una reclamación económico-administrativa.
• Sus informes deben estar motivados, expresando la resolución de la que proceden, los módulos de valor medio, los factores de minoración y los demás elementos de cálculo.

Esa exigencia de motivación es la palanca práctica de una impugnación: obliga a poner por escrito cómo se llegó a la cifra para ese inmueble concreto, y ahí es donde se detectan los errores de superficie, estado de conservación, uso o antigüedad.

Qué sirve como prueba, entonces. Documentación que acredite que el inmueble no es el que describe el módulo aplicado: estado ruinoso, ocupación, cargas, servidumbres, superficie real distinta de la catastral, o una tasación técnica. Lo que no funciona es alegar en abstracto que «la casa no vale tanto».

El aval del Tribunal Constitucional (febrero de 2026)

El sistema estuvo cuestionado casi desde su nacimiento, con el argumento de que gravar por un valor administrativo objetivo, y no por el valor real del bien concreto, choca con el principio de capacidad económica.

El Tribunal Constitucional resolvió la cuestión en su sentencia 13/2026, de 12 de febrero de 2026 (BOE-A-2026-6480), que resolvió la cuestión de inconstitucionalidad 3631-2025, planteada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla con sede en Málaga. Se cuestionaban los artículos 10 —apartados 2, 3 y 4— y 46.1 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD y la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, todos en la redacción de la Ley 11/2021.

El Tribunal desestimó la cuestión. Los preceptos no son inconstitucionales. Los argumentos que sostienen el fallo:

• El sistema tiene justificación objetiva y razonable: responde a la simplificación administrativa y a la practicabilidad tributaria, frente a las dificultades que arrastraba el antiguo concepto de «valor real».
• Aunque el método es objetivo, se individualiza mediante las características concretas del inmueble.
• Tiene el límite del valor de mercado, garantizado por el factor de minoración del 0,9.
• Contempla mecanismos de reacción: rectificación e impugnación administrativa.
• Se apoya en datos reales de compraventas notariales, no en estimaciones arbitrarias.

Aunque la cuestión se planteó desde el impuesto de transmisiones, el valor de referencia que valida es el mismo que aplica el artículo 9.3 a las sucesiones. Lo relevante para quien tramita una herencia hoy: la vía de atacar el sistema en bloque está cerrada. Lo que queda —y sigue siendo eficaz— es discutir el valor de ese inmueble, con pruebas y por los cauces del artículo 9.4.

El detalle de fechas que estropea liquidaciones

El artículo 9.3 remite al valor de referencia «a la fecha de devengo del impuesto», y el devengo en una sucesión se produce el día del fallecimiento (art. 24.1).

Por tanto: si el fallecimiento fue en 2024 y la herencia se está tramitando ahora, el valor que hay que certificar es el de 2024, no el vigente. Como el valor de referencia se actualiza cada año, usar el del año en curso puede cambiar la base en miles de euros —en cualquiera de las dos direcciones—.

Es uno de los errores más comunes en herencias que se tramitan tarde, y también uno de los más fáciles de evitar: la certificación se pide al Catastro indicando el ejercicio. Conviene incorporarla al expediente junto al resto de la documentación de valoración, como se detalla en el inventario de bienes de la herencia.

Y una advertencia sobre el resto de la factura

El valor de referencia no solo fija la base del impuesto de sucesiones. Al ser el valor de adquisición del inmueble heredado, condiciona:

• La plusvalía municipal, cuando haya suelo urbano, con el régimen que exige el Registro para inscribir según se explica en inscribir la casa heredada en el Registro de la Propiedad.
• La futura ganancia patrimonial en el IRPF si algún día se vende: el valor por el que se heredó es el valor de adquisición a efectos de calcular la ganancia. Un valor de referencia alto encarece la herencia hoy y abarata la venta mañana.

Ese segundo efecto suele pasarse por alto, y es la razón por la que declarar un valor superior al de referencia —cuando está justificado— no siempre es una mala idea. Es exactamente el tipo de decisión que conviene contrastar con un asesor antes de firmar, porque depende de qué se piense hacer con el inmueble.

Y hay un efecto de arrastre que conviene anticipar: como los aranceles de notaría y registro se calculan sobre la cuantía del documento, el valor que se asigne a los inmuebles también mueve esa parte de la factura, cuyas escalas están calculadas tramo a tramo en los gastos de una herencia. Dónde encaja todo esto en el recorrido completo de la sucesión se ve en cómo cobrar una herencia.

Errores frecuentes

1. Confundirlo con el valor catastral del IBI. Son magnitudes distintas y el valor de referencia suele ser bastante mayor.
2. Pedir la certificación del año en curso en vez de la del año del fallecimiento.
3. Declarar por debajo «a ver si pasa». El artículo 9.3 no lo permite y la comprobación es automática al cruzar el dato.
4. Intentar impugnar antes de declarar. No existe esa vía: solo cabe al recurrir la liquidación o al pedir rectificación.
5. Impugnar sin prueba del inmueble concreto. Tras la sentencia 13/2026 el sistema está avalado; lo discutible es el valor individual, con documentación.
6. No leer el informe del Catastro. Debe estar motivado con los módulos y factores aplicados: ahí aparecen los errores de superficie o estado.
7. Olvidar el efecto en el IRPF futuro. El valor de hoy es el coste de adquisición del día en que se venda.

Fuentes

• Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones — artículo 9: apartado 2 (valor de mercado como regla general y su definición), 3 (valor de referencia como base de los inmuebles a la fecha de devengo, supuesto de valor declarado superior y ausencia de valor de referencia), 4 (los dos únicos momentos de impugnación) y 5 (informe preceptivo y vinculante del Catastro y exigencia de motivación). También artículo 24.1 (devengo el día del fallecimiento)
• Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, Real Decreto Legislativo 1/2004 — disposición final tercera, en la redacción de la Ley 11/2021: determinación objetiva con límite de mercado, informe anual y mapa de valores, factor de minoración, resolución anual, edicto antes del 30 de octubre, audiencia de diez días, recurso en un mes y anuncio en el BOE en los veinte primeros días de diciembre
• Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre — factor de minoración de 0,9 aplicable a la determinación de los valores de referencia
• Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal — origen de la redacción vigente, con efectos desde el 1 de enero de 2022
• Tribunal Constitucional, sentencia 13/2026, de 12 de febrero de 2026 — cuestión de inconstitucionalidad 3631-2025, desestimada; validez del sistema de valor de referencia
• Ley 58/2003, General Tributaria — procedimientos de rectificación de autoliquidaciones y recursos a los que remite el artículo 9.4

Normativa consultada en su texto consolidado a 3 de septiembre de 2026. El factor de minoración y los módulos de valor se aprueban por orden y resolución anuales: conviene comprobar los del ejercicio del fallecimiento. Este artículo explica el mecanismo y no sustituye al asesoramiento sobre un inmueble concreto, especialmente si se plantea impugnar el valor asignado.