Vender un bien heredado para pagar el impuesto: el orden correcto

El problema tiene forma de círculo: para vender el piso heredado hace falta tener el impuesto de sucesiones pagado, y para pagar el impuesto de sucesiones hace falta vender el piso. Casi todas las guías del nicho describen ese círculo y ahí se quedan, como si la única salida fuera pedir dinero prestado.

El círculo no existe. Se rompe con dos escrituras en el mismo acto y con tres vías legales que casi nadie explica. Este artículo pone las firmas en su orden, y después calcula, con números, lo que la venta cuesta de verdad — porque el error más caro no está en el orden, está en cómo se declara después.

Por qué parece un círculo (y dónde está la puerta)

Los dos obstáculos son reales y están en la norma:

• El artículo 254.1 de la Ley Hipotecaria impide practicar inscripción alguna sin que se acredite previamente el pago de los impuestos correspondientes. Del impuesto de sucesiones se acredita el pago; de la plusvalía municipal basta acreditar que se ha presentado, por el apartado 5 del mismo artículo.
• El artículo 32.4 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones prohíbe a cualquier entidad o particular entregar bienes del fallecido a persona distinta de su titular sin que se acredite antes el pago del impuesto o su exención.

Pero ninguno de los dos prohíbe vender. Prohíben inscribir sin impuesto pagado y entregar sin impuesto acreditado. Y esa diferencia es la puerta: la compraventa es válida desde que se firma, y lo que se necesita liquidado no es el impuesto del comprador, sino el del heredero, antes de que los títulos lleguen al Registro.

De ahí sale la práctica notarial habitual: escritura de herencia y escritura de venta el mismo día, correlativas, en la misma notaría, con el precio del comprador destinado en ese mismo acto a pagar la cuota del heredero. El comprador suele exigir que el pago del impuesto quede garantizado —retención del importe, cheque a favor de la Administración o provisión en la notaría—, y ninguna de esas cautelas le cuesta al vendedor un euro más.

El orden correcto, paso a paso

#	Paso	Sin él no se puede…
1	Certificado de defunción y de últimas voluntades	Saber quién hereda
2	Testamento o acta de declaración de herederos	Acreditar el título sucesorio
3	Inventario y valoración del inmueble	Calcular la cuota y fijar el precio
4	Aceptación y escritura de herencia	Que el heredero sea dueño
5	Escritura de compraventa (mismo día)	—
6	Presentar e ingresar el impuesto de sucesiones	Inscribir nada
7	Presentar la plusvalía municipal de la herencia	Inscribir nada
8	Inscribir herencia y venta en el Registro	Que el comprador esté protegido
9	Plusvalía municipal de la venta: 30 días hábiles	—
10	Ganancia patrimonial en el IRPF del año siguiente	—

Los pasos 1 a 4 son los de siempre y están desarrollados en cómo cobrar una herencia, con los papeles enumerados en documentos necesarios y la firma explicada en la escritura de herencia. Los pasos 6 a 8 son la secuencia fiscal-registral que detalla el Registro de la Propiedad, con su asimetría entre pago y presentación.

Dos avisos sobre este orden. El primero: si hay varios herederos, todos tienen que firmar la venta, porque hasta la partición el inmueble pertenece a la comunidad hereditaria; el reparto previo se hace en el cuaderno particional. El segundo: si la herencia se aceptó a beneficio de inventario, no se puede vender libremente — el artículo 1024 del Código Civil solo salva la enajenación con autorización de todos los interesados o en subasta pública notarial previamente notificada, y venderlo por otra vía hace perder el beneficio, como se explica en el beneficio de inventario. Y conviene tenerlo claro antes de mover nada: firmar la venta es uno de los actos que aceptan la herencia sin vuelta atrás, según aceptación tácita, y si entre los herederos hay un menor la venta del inmueble exige autorización judicial, como detalla cuando el heredero es menor de edad.

Antes de vender: las tres vías que no obligan a malvender

Vender con el reloj de los seis meses encima es la peor manera de fijar un precio. El reglamento del impuesto previó alternativas, y son gratuitas o casi:

1. Pagar con el dinero del propio fallecido. El artículo 80.3 del reglamento permite a la oficina autorizar que la entidad financiera enajene valores del causante o cargue sus cuentas para librar talones al Tesoro por el importe exacto de las liquidaciones. Es la vía más limpia y no cuesta intereses.
2. Liquidación parcial a cuenta. El artículo 78 permite pedir una liquidación parcial dentro del plazo «a los solos efectos de cobrar seguros sobre la vida, créditos del causante, haberes devengados y no percibidos, o retirar bienes, valores, efectos o dinero que se hallasen en depósito». El escrito con la nota de ingreso acredita que, fiscalmente, queda autorizada la entrega.
3. Aplazar o fraccionar. Hasta un año por el artículo 82, hasta cinco anualidades por el 83, y un régimen especial para empresa individual y vivienda habitual en el artículo 85: tres años de aplazamiento y, vencidos, siete plazos semestrales.

Las tres están comparadas con sus costes en pagar sin liquidez, que es la lectura previa a cualquier venta apresurada. Y antes de todo eso, lo más barato: pedir la prórroga del impuesto dentro de los cinco primeros meses, que da seis meses más por un interés muy inferior al recargo — y que no tiene nada que ver con el plazo civil para decidir, explicado en el plazo para aceptar una herencia. Solo cuando ninguna de esas puertas sirve tiene sentido mirar un préstamo para aceptar la herencia, y siempre con las cuentas hechas antes.

Los tres impuestos de la venta, con números

Tomemos un caso completo y calculémoslo entero. Piso heredado por un hijo único, valorado en el impuesto de sucesiones en 200.000 €, con 40.000 € de valor catastral del suelo. El causante lo había comprado 22 años antes. El heredero pagó 1.412,50 € de impuesto de sucesiones (la cuota de una comunidad con bonificación por tramos sobre esa base), y vende 18 meses después por 215.000 € con una comisión de agencia del 3 %. Tipo municipal de plusvalía: 25 %, dentro del máximo legal del 30 % del artículo 108 del texto refundido de haciendas locales.

Plusvalía municipal al heredar. Periodo de generación 22 años → coeficiente 0,40. Base: 40.000 × 0,40 = 16.000 €. Cuota: 4.000 €. Plazo: seis meses prorrogables a un año, por el artículo 110.2.b).

Plusvalía municipal al vender. Y aquí está el primer dato que casi nadie publica: el periodo de generación arranca de nuevo el día del fallecimiento, no en la compra del causante. A los 18 meses son años completos: 1 → coeficiente 0,15. Base: 40.000 × 0,15 = 6.000 €. Cuota: 1.500 €. Plazo: treinta días hábiles.

Ganancia patrimonial en el IRPF. Aquí está el error caro. La cuenta intuitiva es 215.000 − 200.000 = 15.000 € de ganancia. La cuenta correcta, según los artículos 35 y 36 de la Ley del IRPF y las reglas que publica la propia Agencia Tributaria, es esta:

Concepto	Importe
Valor declarado en el impuesto de sucesiones	200.000,00
+ Impuesto de sucesiones satisfecho	1.412,50
+ Plusvalía municipal de la herencia	4.000,00
+ Notaría de la herencia	340,51
+ Registro de la Propiedad	176,90
= Valor de adquisición	205.929,91
Precio de venta	215.000,00
− Comisión de agencia (3 % + IVA)	7.804,50
− Plusvalía municipal de la venta	1.500,00
= Valor de transmisión	205.695,50
Resultado	−234,41 (pérdida)

Quien hace la cuenta intuitiva declara 15.000 € de ganancia y paga 3.030 € de IRPF (6.000 al 19 % más 9.000 al 21 %, según la escala del artículo 66). Quien aplica la norma declara una pérdida patrimonial de 234,41 €, que además compensa otras ganancias del ahorro del mismo ejercicio. La diferencia son 3.030 € por saber sumar cinco conceptos que la ley admite expresamente.

El fundamento es literal: el artículo 35.1.b) incluye en el valor de adquisición «el coste de las inversiones y mejoras… y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente», y el artículo 36 remite en las adquisiciones lucrativas a las reglas del artículo anterior tomando el valor que resulte de las normas del impuesto de sucesiones, «sin que puedan exceder del valor de mercado». Los intereses de un aplazamiento del impuesto, en cambio, quedan fuera: la exclusión es expresa.

El valor declarado en sucesiones decide dos impuestos, no uno

Esta es la consecuencia estratégica de todo lo anterior, y conviene entenderla antes de firmar la herencia: el valor que se declara en el impuesto de sucesiones es también el valor de adquisición del futuro IRPF.

Declarar bajo abarata el impuesto de sucesiones y encarece la ganancia patrimonial si se vende. Declarar alto hace lo contrario. Y no es una palanca libre: por arriba está el tope del valor de mercado del artículo 36 de la Ley del IRPF; por abajo, el valor de referencia del Catastro, que la Ley 11/2021 presume como base imponible del impuesto de sucesiones y cuyo funcionamiento —y las dos únicas vías para discutirlo— está en el valor de referencia.

Y hay al menos un caso en que declarar por encima del valor de referencia sale caro por una vía inesperada: en Baleares, la bonificación autonómica exige que el valor consignado en la escritura no supere el valor de referencia incrementado en un 20 %, según se detalla en sucesiones en Baleares. Optimizar el IRPF futuro puede costar la bonificación presente. Es un cálculo que hay que hacer con las dos comunidades y los dos impuestos delante, no con uno.

Por lo demás, no existe en el IRPF la llamada «plusvalía del muerto»: el artículo 33.3.b) establece que no hay ganancia ni pérdida patrimonial con ocasión de las transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente. El fallecido no tributa por la revalorización de sus bienes. La confusión viene del nombre de la plusvalía municipal, que sí se paga por la herencia.

Las dos exenciones que la gente cree tener y no tiene

Mayores de 65 años. El artículo 33.4.b) declara exenta la ganancia obtenida «con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual» por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. La palabra que decide es su: si el piso heredado no es la residencia habitual de quien vende, la exención no aplica por muchos años que tenga.

Reinversión en vivienda habitual. El artículo 38.1 exige lo mismo por el otro lado: se excluye de gravamen la ganancia por la transmisión «de la vivienda habitual del contribuyente» reinvertida en otra vivienda habitual. Vender la casa heredada para comprarse otra no encaja, salvo que la heredada fuera de verdad la vivienda habitual del vendedor.

Un tercer aviso, este de calendario: los coeficientes máximos de la plusvalía municipal viven un vaivén político que conviene conocer. El Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre, los modificó con efectos desde el 1 de enero de 2026, y el Congreso lo derogó por acuerdo publicado el 28 de enero de 2026, con lo que volvieron los topes anteriores —los que se han usado en el cálculo de arriba—. Exactamente lo mismo había pasado un año antes con el Real Decreto-ley 9/2024. Cada ayuntamiento aplica los suyos dentro del tope legal, así que la cifra concreta se confirma en la ordenanza fiscal del municipio; y para un devengo producido en la ventana de vigencia del decreto derogado, lo prudente es preguntar directamente en el ayuntamiento.

Cuando los coherederos no quieren vender

Es el escenario que convierte un problema fiscal en un conflicto familiar, y tiene salida legal. Nadie está obligado a permanecer en la indivisión: el artículo 1051 del Código Civil lo dice para la herencia y el 400 para la cosa común, y cualquier coheredero puede pedir la partición en cualquier tiempo por el artículo 1052.

Si la vivienda es indivisible y no hay acuerdo, el artículo 1062 resuelve adjudicándola a uno que abone el exceso en dinero a los demás; y añade una regla poco conocida: bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así se haga. El artículo 404 dice lo propio para la cosa común: si es esencialmente indivisible y no convienen en adjudicarla a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte el precio.

Antes de llegar ahí hay dos salidas más suaves: nombrar un contador-partidor dativo por el artículo 1057, que pueden pedir quienes representen el 50 % del haber, o vender la propia cuota hereditaria por el artículo 1067, teniendo en cuenta que los coherederos conservan un derecho de retracto de un mes desde que se les comunique. Las dos vías, y lo que cuesta cada bloqueo, están en el cuaderno particional y en cuánto tarda una herencia.

Lo que hay que retener

1. El círculo se rompe firmando herencia y venta el mismo día. Lo que la ley exige pagado antes de inscribir es el impuesto del heredero, no el del comprador.
2. Antes de vender hay tres vías más baratas: la cuenta del propio fallecido, la liquidación parcial y el aplazamiento.
3. La plusvalía municipal se paga dos veces, pero la segunda vez el reloj arranca en el fallecimiento: vender pronto abarata ese impuesto.
4. El valor de adquisición no es solo el valor declarado: suma el impuesto de sucesiones, la plusvalía de la herencia, la notaría y el registro. En el ejemplo, 3.030 € de diferencia.
5. Ni los 65 años ni la reinversión exoneran una vivienda que no era la habitual del vendedor.

Fuentes

Normativa consultada el 11 de septiembre de 2026 en el texto consolidado del BOE:

• Ley 35/2006, del IRPF, artículos 33.3.b), 33.4.b), 34, 35, 36, 38.1 y 66. La redacción vigente del artículo 36 procede de la Ley 11/2021, de 9 de julio.
• Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDLeg 2/2004), artículos 104.5, 107, 108.1 y 110.2. La redacción vigente del cuadro de coeficientes del artículo 107.4 es la restablecida por la Resolución de 27 de enero de 2026 del Congreso de los Diputados, que derogó el Real Decreto-ley 16/2025, de 23 de diciembre.
• Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, artículos 8.1, 9.3 y 32.4.
• Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (RD 1629/1991), artículos 67, 68, 78, 80.3, 82, 83 y 85.
• Ley Hipotecaria, artículos 18 y 254.
• Código Civil, artículos 400, 404, 1024, 1051, 1052, 1057, 1062 y 1067.
• Agencia Tributaria, manual práctico de Renta 2025, reglas generales de cálculo de ganancias derivadas de transmisiones onerosas y lucrativas, para la composición del valor de adquisición en herencias.

Los importes de este artículo son un cálculo propio sobre un caso concreto, con normativa estatal y un tipo municipal supuesto; sirven para entender la mecánica, no como estimación de un caso real. Los coeficientes y tipos de la plusvalía los fija cada ayuntamiento en su ordenanza. Una venta con impuesto pendiente y varios herederos conviene planificarla con notario y asesor antes de firmar nada.