Calcular la plusvalía municipal: los dos métodos y cuál conviene

Calcular la plusvalía municipal de una herencia no requiere ningún dato que el heredero no tenga ya: basta el último recibo del IBI, la escritura por la que el fallecido adquirió el inmueble y el valor que se le ha dado en la herencia. Lo que sí requiere es hacerlo dos veces, porque desde la reforma de 2021 hay dos formas de determinar la base y se paga por la menor.

Este artículo hace el cálculo completo por los dos caminos sobre un mismo caso, publica la tabla de coeficientes máximos vigente y señala una peculiaridad de esa tabla que casi nadie menciona: la cuota no crece de forma continua con el tiempo. Heredar un piso comprado hace siete años puede costar más que heredarlo comprado hace doce.

Los dos métodos, y cuál manda

	Método objetivo	Método real
Norma	art. 107.1 a 107.4	art. 107.5, con el procedimiento del 104.5
Base	Valor catastral del suelo × coeficiente por años	Incremento efectivo del suelo
¿Se aplica solo?	Sí, es el sistema por defecto	No: solo a instancia del sujeto pasivo
¿Cuándo se toma?	Siempre, salvo que el real sea menor	Solo si es inferior al objetivo
Prueba necesaria	Ninguna, se calcula con el IBI	Títulos de adquisición y de transmisión

El artículo 107.5 lo formula así: cuando, a instancia del sujeto pasivo y conforme al procedimiento del artículo 104.5, «se constate que el importe del incremento de valor es inferior al importe de la base imponible determinada con arreglo a lo dispuesto en los apartados anteriores, se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor».

Léalo con cuidado, porque el sector lo resume como «puedes elegir el método que más te convenga» y esa formulación induce a error en dos puntos. Primero, el real no se elige: se acredita, aportando los títulos. Segundo, no puede elegirse el mayor: si el incremento efectivo resulta ser superior al objetivo, la base sigue siendo la objetiva. El sistema tiene un techo, no una opción.

El caso que usaremos

Un piso heredado, con estos datos del recibo del IBI y de las escrituras:

• Valor catastral total: 80.000 €.
• Valor catastral del suelo: 40.000 € (el 50 % del total).
• El fallecido lo compró hace 22 años.
• Tipo de gravamen del municipio: 25 % (dentro del máximo legal del 30 %).
• Valor declarado del piso en la herencia: 200.000 €.

Método objetivo, paso a paso

Paso 1. Tomar el valor del suelo. El artículo 107.2.a) manda usar el valor que el terreno tenga determinado a efectos del IBI en el momento del devengo, es decir, el día del fallecimiento. En nuestro caso, 40.000 €.

Dos matices poco divulgados de ese mismo apartado. El ayuntamiento puede establecer en su ordenanza un coeficiente reductor de hasta el 15 % sobre ese valor «que pondere su grado de actualización». Y si el terreno no tenía valor catastral determinado al fallecer, el ayuntamiento puede esperar a que se determine y referirlo a esa fecha.

Paso 2. Contar los años. El artículo 107.4 define el periodo de generación como el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento, «tomando años completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de año». El artículo 107.1 lo limita a veinte años como máximo. Nuestros 22 años cuentan, por tanto, como 20.

Paso 3. Aplicar el coeficiente. Esta es la tabla de coeficientes máximos del artículo 107.4 vigente hoy:

Periodo	Coef.	Periodo	Coef.
Inferior a 1 año	0,15	11 años	0,10
1 año	0,15	12 años	0,09
2 años	0,14	13 años	0,09
3 años	0,14	14 años	0,09
4 años	0,16	15 años	0,09
5 años	0,18	16 años	0,10
6 años	0,19	17 años	0,13
7 años	0,20	18 años	0,17
8 años	0,19	19 años	0,23
9 años	0,15	Igual o superior a 20 años	0,40
10 años	0,12

Son máximos: cada ayuntamiento aprueba los suyos en la ordenanza y pueden ser inferiores. La ley añade una regla de cierre útil de conocer: los coeficientes «serán actualizados anualmente mediante norma con rango legal», y si tras esa actualización alguno de los que tiene aprobados la ordenanza resulta superior al nuevo máximo, se aplica directamente el máximo legal hasta que la ordenanza se corrija.

En nuestro caso, 20 años → 0,40.

Paso 4. Base y cuota.

• Base imponible: 40.000 × 0,40 = 16.000 €
• Cuota íntegra: 16.000 × 25 % = 4.000 €

La curva que sube, baja y vuelve a subir

Mire otra vez la tabla. El coeficiente crece hasta los siete años, baja hasta los doce, se mantiene en el mínimo cuatro años y vuelve a subir con fuerza al final. Con nuestro suelo de 40.000 € y el tipo del 25 %, la cuota por el mismo piso según cuándo lo comprara el fallecido:

Años desde que lo compró	Coeficiente	Base	Cuota
1 año	0,15	6.000 €	1.500 €
4 años	0,16	6.400 €	1.600 €
5 años	0,18	7.200 €	1.800 €
7 años	0,20	8.000 €	2.000 €
10 años	0,12	4.800 €	1.200 €
12 a 15 años	0,09	3.600 €	900 €
16 años	0,10	4.000 €	1.000 €
19 años	0,23	9.200 €	2.300 €
20 o más	0,40	16.000 €	4.000 €

Dos lecturas que no aparecen en las guías al uso:

• Heredar un piso comprado hace siete años cuesta más que heredarlo comprado hace doce —2.000 € frente a 900 €— pese a haber transcurrido casi el doble de tiempo. La tabla no describe una progresión: refleja el ciclo inmobiliario que el legislador dio por bueno al fijar los coeficientes, y el hundimiento posterior a 2008 sigue dibujado en ella.
• El salto final es enorme. Del tramo de 19 años al de 20 o más el coeficiente casi se duplica, de 0,23 a 0,40. Entre los catorce años y los veinte, la cuota se multiplica por 4,4.

Ese último dato explica por qué el método real merece siempre la pena calcularlo en las herencias de inmuebles muy antiguos: el coeficiente del 0,40 presume una revalorización del suelo del cuarenta por ciento que puede no haber existido.

El prorrateo por meses

El párrafo tercero del artículo 107.4 lo resuelve: «En el caso de que el periodo de generación sea inferior a un año, se prorrateará el coeficiente anual teniendo en cuenta el número de meses completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de mes».

El supuesto no es teórico. Ocurre cuando fallecen dos personas seguidas —un matrimonio mayor, con meses de diferencia— y el mismo inmueble se transmite dos veces en poco tiempo. Con nuestro caso y siete meses transcurridos: 0,15 × 7/12 = 0,0875; base 3.500 €; cuota 875 €.

Método real, paso a paso

El artículo 104.5 fija las reglas de comparación, y son cuatro, todas relevantes:

1. Como valor de transmisión y como valor de adquisición se toma el mayor entre el que conste en el título y el comprobado por la Administración tributaria.
2. No se computan los gastos ni los tributos que graven esas operaciones. Es lo contrario de lo que ocurre en el IRPF, donde sí suman al valor de adquisición: no traslade aquí la cuenta que haya hecho para la ganancia patrimonial de una venta.
3. Si hay suelo y construcción, se aísla el suelo aplicando la proporción que el valor catastral del terreno represente sobre el valor catastral total en la fecha de devengo, y esa misma proporción se aplica a los dos valores.
4. Si la adquisición o la transmisión fue a título lucrativo, se toma «el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones». En una herencia, eso significa el valor que se haya consignado en el impuesto de sucesiones —normalmente el valor de referencia del Catastro—.

En nuestro caso la proporción de suelo es 40.000 / 80.000 = 50 %, y el valor de transmisión es el declarado en la herencia, 200.000 €.

Tres escenarios sobre la misma herencia

Cambia únicamente el precio al que el fallecido compró el piso:

El fallecido lo compró por	Suelo en la adquisición (50 %)	Suelo en la transmisión (50 %)	Incremento del suelo	Base aplicable	Cuota
120.000 €	60.000 €	100.000 €	+40.000 €	La objetiva: 16.000 €	4.000 €
180.000 €	90.000 €	100.000 €	+10.000 €	La real: 10.000 €	2.500 €
250.000 €	125.000 €	100.000 €	−25.000 €	No sujeto	0 €

Los tres desenlaces posibles, sobre el mismo piso y la misma tabla:

• Primer escenario. El incremento real (40.000 €) supera al objetivo (16.000 €). Se paga por el objetivo: el sistema tiene techo. Calcular el método real aquí no perjudica, simplemente no aporta nada.
• Segundo escenario. El incremento real (10.000 €) es inferior al objetivo. Entra el artículo 107.5 y la base baja: 1.500 € menos de cuota por aportar dos escrituras.
• Tercer escenario. No hay incremento. Ya no estamos ante una base menor, sino ante un supuesto de no sujeción del artículo 104.5, que es otra cosa y se tramita de otra manera: está explicado en sin incremento de valor no hay plusvalía.

Lo que puede rebajar todavía más la cuota

• La reducción por valoración colectiva (artículo 107.3). Si el valor catastral se modificó por un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, el ayuntamiento puede aplicar una reducción de hasta el 60 % durante los cinco primeros años de efectividad de los nuevos valores. No se aplica si los valores resultantes son inferiores a los anteriores, y el valor reducido nunca puede quedar por debajo del que había antes del procedimiento.
• El coeficiente reductor del 15 % sobre el valor del suelo (artículo 107.2.a), también potestativo.
• La bonificación de hasta el 95 % en transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes, cónyuge y ascendientes (artículo 108.4). Es la que más dinero mueve: sobre nuestros 4.000 € la dejaría en 200 €. Depende íntegramente de la ordenanza y en muchos municipios hay que solicitarla dentro del plazo de declaración, como se detalla en la plusvalía municipal al heredar.

Los tres son potestativos: la ley faculta al ayuntamiento, no le obliga. Por eso el mismo piso puede costar cuatro mil euros en un municipio y doscientos en el de al lado.

Cinco errores frecuentes

1. Usar el valor catastral total en vez del valor catastral del suelo. Multiplica la base por dos o por tres.
2. Usar el valor de compraventa en el método objetivo. Ahí no pinta nada: el objetivo solo mira el IBI.
3. Sumar gastos e impuestos al calcular el incremento real. El artículo 104.5 lo prohíbe expresamente.
4. Comparar valores del inmueble completo en vez de aislar el suelo con la proporción catastral. Distorsiona el resultado en los dos sentidos.
5. Dar por hecho que el ayuntamiento aplicará el método real. No lo hará: hay que declarar la transmisión y aportar los títulos.

Lo esencial

• Se calcula dos veces y se paga por la base menor, pero la segunda hay que pedirla y probarla.
• El objetivo es valor catastral del suelo × coeficiente por años, con un máximo de veinte años.
• El coeficiente no crece de forma continua: el tramo de siete años es más caro que el de doce.
• El real compara valores del suelo, tomando el mayor entre declarado y comprobado, y sin gastos ni tributos.
• Sobre la base se aplica el tipo municipal, con el tope legal del 30 %.
• Las reducciones y la bonificación de hasta el 95 % dependen de la ordenanza del municipio.

Una vez calculada la cuota, queda saber cuándo hay que presentarla y qué ocurre si se pasa la fecha: está en el plazo de la plusvalía en herencias. Y si el inmueble se va a vender después, conviene leer antes vender la casa heredada, porque el reloj de la plusvalía se reinicia con el fallecimiento.

Fuentes

• Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, artículos 104.5 (reglas de comparación de valores, proporción de suelo y adquisiciones lucrativas), 107.1 (periodo máximo de veinte años), 107.2.a) (valor a efectos de IBI y coeficiente reductor del 15 %), 107.3 (reducción por valoración colectiva), 107.4 (periodo de generación, prorrateo por meses, tabla de coeficientes máximos y regla de actualización), 107.5 (base real inferior) y 108 (tipo máximo del 30 % y bonificaciones). Texto consolidado, consultado el 19 de septiembre de 2026.
• La tabla de coeficientes reproducida es la vigente tras dejarse sin efecto la modificación del Real Decreto-ley 16/2025 por la Resolución de 27 de enero de 2026, que publica el acuerdo de derogación del Congreso de los Diputados.
• Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, que introdujo el sistema de dos métodos.

Los importes de este artículo son cálculos propios sobre un caso construido y sirven para ilustrar el mecanismo, no para estimar una cuota concreta. Los coeficientes de la tabla son los máximos legales: cada ayuntamiento aprueba los suyos, fija el tipo de gravamen y decide las reducciones y bonificaciones en su ordenanza fiscal. Antes de autoliquidar, consulte la ordenanza vigente del municipio donde esté el inmueble.