Sin incremento de valor no hay plusvalía: cómo acreditarlo

La regla suena sencilla: si el suelo no se ha revalorizado, no hay nada que gravar. Pero la manera en que está redactada tiene una trampa práctica que cuesta dinero todos los días, y es esta: la no sujeción no se aplica sola. No es una excepción que el ayuntamiento compruebe de oficio; es un beneficio que el contribuyente tiene que pedir, declarando la transmisión y aportando la prueba. Quien no declara nada porque «no me toca pagar» no obtiene una exoneración: obtiene, meses después, una liquidación calculada como si el suelo hubiera subido.

Este artículo explica qué dice exactamente el precepto, cómo se comparan los valores —que es donde el sector se equivoca al importar reglas del IRPF—, y qué hacer cuando el ayuntamiento gira la liquidación igualmente.

Qué dice el artículo 104.5

Lo introdujo el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, después de que el Tribunal Constitucional anulara el sistema anterior. Su primer párrafo es la regla:

No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.

Y el segundo párrafo es la carga:

Para ello, el interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición.

Dos verbos, dos obligaciones: declarar y aportar. El precepto identifica además quién es el interesado remitiendo al artículo 106, es decir, en una herencia, el heredero adquirente.

Las cuatro reglas de comparación

Aquí está casi todo lo que decide el resultado, y casi nada de esto se publica completo.

Primera: se toma el mayor de dos valores, en cada extremo. «Como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores: el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria». Si Hacienda comprobó al alza el valor de una compra antigua, el valor de adquisición que cuenta es el comprobado, no el escriturado.

Segunda: no se computan gastos ni tributos. El mismo párrafo lo dice sin margen: «sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones». Esto es exactamente lo contrario de la regla del IRPF, donde el artículo 35.1.b) de su ley manda sumar al valor de adquisición «los gastos y tributos inherentes a la adquisición». Son dos cuentas con reglas opuestas sobre los mismos hechos, y quien traslada una a la otra obtiene un resultado que la Administración no admitirá. La cuenta del IRPF, con su desglose, está en vender un bien de la herencia para pagar.

Tercera: hay que aislar el suelo. «Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total, y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición». La proporción es una sola —la del día del fallecimiento— y se aplica a los dos extremos, aunque en su día el reparto catastral fuera distinto.

Cuarta: en las herencias, el valor lo da el impuesto de sucesiones. «Si la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas de los párrafos anteriores tomando, en su caso, por el primero de los dos valores a comparar señalados anteriormente, el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones». En una herencia el valor de transmisión es, por tanto, el que se haya consignado en el impuesto de sucesiones, que desde la Ley 11/2021 es normalmente el valor de referencia del Catastro.

Esa cuarta regla tiene una consecuencia estratégica que conviene ver antes de declarar el impuesto de sucesiones y no después: el valor que se declare allí condiciona la plusvalía aquí. Declarar un valor alto para reducir una futura ganancia en el IRPF puede activar una plusvalía municipal que con el valor de referencia no existiría. No hay una respuesta única, porque depende de si se piensa vender y de la bonificación autonómica que corresponda, pero es una decisión que se toma una vez y afecta a tres impuestos.

Un caso calculado

Mismos datos que en calcular la plusvalía municipal: valor catastral total 80.000 €, del que suelo 40.000 € —una proporción del 50 %—; el piso se declara en la herencia por 200.000 €; el fallecido lo había comprado hace 22 años por 250.000 €.

Concepto	Cálculo	Importe
Valor de adquisición del inmueble	Escritura de compra	250.000 €
Valor de adquisición del suelo	250.000 × 50 %	125.000 €
Valor de transmisión del inmueble	Declarado en el impuesto de sucesiones	200.000 €
Valor de transmisión del suelo	200.000 × 50 %	100.000 €
Diferencia	100.000 − 125.000	−25.000 €

No hay incremento: la transmisión no está sujeta y la cuota es cero. Frente a los 4.000 € que habría arrojado el método objetivo con el coeficiente de 0,40 aplicable a los veinte años.

Observe que la comparación es del suelo, no del inmueble. Puede darse el caso —y se da— de que el inmueble en conjunto haya perdido valor y el suelo no, o al revés, porque la proporción catastral no es la misma que la de mercado. Por eso hay que hacer la cuenta con la fórmula de la ley y no de cabeza.

No sujeción y base real no son lo mismo

Se confunden constantemente, y son dos supuestos con dos preceptos, dos resultados y un mismo procedimiento de prueba:

	No sujeción	Base real
Precepto	art. 104.5	art. 107.5
Cuándo	El incremento del suelo es cero o negativo	Hay incremento, pero menor que el objetivo
Resultado	No hay hecho imponible: cuota cero	Hay cuota, calculada sobre el incremento real
Qué hay que hacer	Declarar y aportar los títulos	Lo mismo

La diferencia importa por una razón práctica: en el primer caso lo que se comunica al ayuntamiento es que no procede liquidación, y en el segundo que la base debe ser otra. Y también porque de la no sujeción se sigue una consecuencia añadida que veremos más abajo.

Qué presentar, y cómo

No hay un modelo estatal: cada ayuntamiento tiene el suyo, y muchos permiten hacerlo por sede electrónica. Con independencia del impreso, lo que debe acompañarse es:

• El título de adquisición por el fallecido: la escritura de compraventa, de donación o de la herencia por la que él lo recibió. Es el documento que suele faltar, sobre todo si la compra es de los años setenta u ochenta. Si no aparece, puede pedirse copia autorizada en la notaría que la autorizó o en el Archivo General de Protocolos del Colegio Notarial, por el procedimiento que se explica en pedir una copia del testamento, que sirve igual para cualquier escritura.
• El título de transmisión: la escritura de herencia o, si aún no está firmada, la declaración presentada en el impuesto de sucesiones. Sobre este documento, la escritura de herencia.
• El último recibo del IBI, del que se obtiene la proporción entre valor catastral del suelo y valor catastral total.
• El certificado de defunción, que fija la fecha de devengo.

Y una recomendación de forma que evita discusiones: hacer constar por escrito, en la propia declaración, el cálculo completo —los dos valores del suelo, la proporción catastral aplicada y la diferencia resultante—, en lugar de limitarse a adjuntar escrituras y esperar a que el ayuntamiento las interprete. La declaración es del contribuyente; la cuenta también debería serlo.

Si el ayuntamiento liquida igualmente

Ocurre, y no siempre por error: a veces el municipio discrepa de la proporción de suelo aplicada o del valor tomado como adquisición. Las vías dependen de cómo gestione el impuesto ese ayuntamiento:

• Si funciona por declaración y liquidación (el ayuntamiento calcula y notifica): recurso de reposición ante el propio ayuntamiento en el plazo de un mes desde la notificación, y después reclamación económico-administrativa ante el órgano municipal si el municipio lo tiene, o recurso contencioso-administrativo.
• Si funciona por autoliquidación y ya se ingresó: solicitud de rectificación de la autoliquidación con devolución de ingresos indebidos, dentro del plazo de prescripción de cuatro años.

Merece la pena conocer un límite que el propio texto refundido impone al ayuntamiento en el artículo 110.4: respecto de las autoliquidaciones, y sin perjuicio de sus facultades de comprobación de los valores declarados a los efectos de los artículos 104.5 y 107.5, el ayuntamiento «solo podrá comprobar que se han efectuado mediante la aplicación correcta de las normas reguladoras del impuesto, sin que puedan atribuirse valores, bases o cuotas diferentes de las resultantes de tales normas». Y el artículo 110.8 prevé expresamente que las administraciones autonómicas y locales colaboren e intercambien información «para dar cumplimiento a lo establecido en los artículos 104.5 y 107.5»: el ayuntamiento puede pedir a la comunidad autónoma el valor declarado en el impuesto de sucesiones.

En una discusión sobre valores, ese intercambio suele jugar a favor del contribuyente que declaró con coherencia en los dos impuestos, y en contra del que declaró una cosa en sucesiones y otra distinta en el ayuntamiento.

Una consecuencia que se olvida: el reloj se reinicia

El último párrafo del artículo 104.5 cierra con una regla que conviene tener presente si se piensa vender: «En la posterior transmisión de los inmuebles a los que se refiere este apartado, para el cómputo del número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor de los terrenos, no se tendrá en cuenta el periodo anterior a su adquisición».

Traducido: los años del fallecido no se arrastran. Si el heredero vende dos años después, la plusvalía de esa venta se calcula sobre dos años —coeficiente 0,14 en la tabla legal—, no sobre los veintidós que el inmueble llevaba en la familia. Es de los pocos aspectos en que heredar y vender pronto sale barato, y contradice la intuición general. Los demás costes y decisiones de esa venta están en vender la casa heredada.

Por qué existe esta regla

No es una concesión del legislador: es la consecuencia de tres sentencias del Tribunal Constitucional. La 59/2017, de 11 de mayo, ya declaró inconstitucionales los artículos 107.1 y 107.2.a) «en la medida en que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor», y con ellos el artículo 110.4. La 126/2019, de 31 de octubre, hizo lo propio con el artículo 107.4 cuando la cuota superaba el incremento real. Y la 182/2021, de 26 de octubre, anuló el método objetivo completo.

Lo que hoy es una regla escrita fue durante años una batalla judicial contribuyente a contribuyente. Y precisamente porque se ganó en los tribunales, el fundamento jurídico 6 de la sentencia de 2021 limitó sus efectos hacia atrás: quedaron blindadas como situaciones consolidadas las decididas por sentencia firme o resolución administrativa firme, las liquidaciones no impugnadas a 26 de octubre de 2021 y las autoliquidaciones cuya rectificación no se hubiera solicitado antes de esa fecha. Quien pagó de más en su día y no recurrió, salvo supuestos muy tasados, no recupera nada: la vía residual de la responsabilidad patrimonial del Estado legislador y sus requisitos están descritos en la plusvalía municipal al heredar.

De ahí la moraleja operativa, que es la contraria de la que mucha gente extrae: la ley hoy le ampara, pero solo si actúa dentro del plazo. Y ese plazo se explica en el plazo de la plusvalía en herencias.

Lo esencial

• Si el suelo no se ha revalorizado, la transmisión no está sujeta al impuesto.
• No es automático: hay que declarar la transmisión y aportar los títulos de adquisición y transmisión.
• Se comparan valores del suelo, tomando el mayor entre declarado y comprobado, sin gastos ni tributos, con la proporción catastral del día del fallecimiento.
• En herencias, el valor de transmisión es el declarado en el impuesto de sucesiones.
• No sujeción (art. 104.5) y base real menor (art. 107.5) son cosas distintas con el mismo procedimiento.
• Si liquidan igual: reposición en un mes, o rectificación de la autoliquidación dentro de los cuatro años.

Fuentes

• Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, artículos 104.5 (no sujeción por inexistencia de incremento, carga de declarar y aportar títulos, reglas de comparación de valores y reinicio del cómputo), 106 (sujeto pasivo), 107.5 (base real inferior a la objetiva) y 110.4 y 110.8 (límites de la comprobación de autoliquidaciones y colaboración entre administraciones). Texto consolidado, consultado el 19 de septiembre de 2026.
• Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, que añadió el apartado 5 del artículo 104.
• Tribunal Constitucional, sentencia 59/2017, de 11 de mayo; sentencia 126/2019, de 31 de octubre; y sentencia 182/2021, de 26 de octubre, fundamento jurídico 6 sobre situaciones consolidadas.
• Ley 35/2006, del IRPF, artículo 35.1.b), citado por contraste: allí los gastos y tributos de la adquisición sí se computan.

Este artículo describe la regulación estatal con fines informativos y no es asesoramiento fiscal. El impreso, la forma de presentación y los plazos de recurso concretos dependen de la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento. Si el importe en juego es relevante o la Administración discute los valores, contraste el cálculo con un profesional antes de recurrir.