Donar la casa a un hijo: costes reales y consecuencias

Donar la vivienda a un hijo es la operación patrimonial familiar más frecuente y la peor calculada, porque casi siempre se estima mirando un solo pago —el impuesto de donaciones— cuando en realidad salen cuatro, y el mayor de los cuatro no lo paga el hijo sino el padre.

Este artículo desglosa la factura completa sobre un caso concreto, explica cómo se reduce legítimamente y termina con lo que no se puede recuperar después. Para la comparación general con la alternativa de esperar, está donar en vida o dejar en herencia.

Primero, la forma: sin escritura no hay donación

El artículo 633 del Código Civil no deja margen: «para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario». Y añade dos reglas que se olvidan:

• La aceptación puede hacerse en la misma escritura o en otra separada, «pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante».
• Hecha en escritura separada, hay que notificar la aceptación de forma auténtica al donante y anotar esa diligencia en las dos escrituras.

El artículo 623 completa el momento: la donación se perfecciona desde que el donante conoce la aceptación. Un documento privado, una promesa o un acuerdo verbal no transmiten nada: la vivienda sigue siendo del padre, con todo lo que eso implica si fallece o si aparecen acreedores.

La factura completa

El caso: vivienda en Madrid con valor de referencia de 200.000 euros, que el padre compró hace 22 años por 120.000, valor catastral total de 80.000 euros de los que 40.000 son suelo, y un tipo municipal de plusvalía del 25 %. Se dona el pleno dominio a un hijo mayor de edad.

Pago	Quién lo hace	Importe	Plazo
Impuesto de donaciones	El hijo	316,21 €	30 días hábiles
Plusvalía municipal	El hijo	4.000 €	30 días hábiles
Ganancia patrimonial en IRPF	El padre	17.280 €	En la renta del ejercicio siguiente
Notaría y registro	Quien se acuerde	~520 €	—
Total		~22.116 €

Y el detalle de cada uno:

Impuesto de donaciones. Base imponible 200.000 euros —sin reducción por parentesco, porque el artículo 20.5 de la ley del impuesto hace coincidir la base liquidable con la imponible en donaciones—, escala propia de Madrid, cuota íntegra 31.621,21 € y bonificación del 99 % del artículo 25.2.b) de su decreto legislativo: 316,21 €. Ojo con el requisito formal: esa bonificación exige documento público cuando la base supere 10.000 euros, y elevar a público después del plazo de declaración la hace inaplicable. Las reglas de cada comunidad están en el impuesto de donaciones.

Plusvalía municipal. Valor del suelo 40.000 euros, periodo de generación de 20 años (el máximo legal), coeficiente 0,40, base 16.000 y cuota 4.000 €. La paga el hijo porque el artículo 106.1.a) del texto refundido de haciendas locales atribuye el sujeto pasivo, en las transmisiones lucrativas, a quien adquiere. ⚠️ Y aquí hay una desventaja frente a la herencia que casi nadie señala: la bonificación de hasta el 95 % del artículo 108.4 solo alcanza a las transmisiones por causa de muerte. En una donación no existe. El cálculo completo está en calcular la plusvalía municipal, y si el inmueble no se ha revalorizado conviene leer sin incremento de valor no hay plusvalía.

Ganancia patrimonial del padre. Es el pago grande y el que se olvida. El padre transmite en vida un bien que compró por 120.000 y que se valora en 200.000: 80.000 euros de ganancia a la base del ahorro, con la escala del artículo 66 de la ley del IRPF — 19 % hasta 6.000, 21 % hasta 50.000 y 23 % después: 17.280 €. Si hubiera esperado, no se habría pagado nada: el artículo 33.3.b) declara que no existe ganancia patrimonial en las transmisiones lucrativas por causa de muerte.

Notaría y registro. Escritura de cuantía sobre una base de 200.000 euros y su inscripción posterior, con los mismos aranceles que se detallan en los gastos de una herencia y el trámite descrito en el Registro de la Propiedad.

Un pago que no aparece: el impuesto de actos jurídicos documentados. El artículo 31.2 del texto refundido del ITPAJD grava las primeras copias de escrituras con objeto valuable e inscribibles «no sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones», y esta lo está. La escritura de donación no tributa por ese concepto.

Qué comunidad manda: la del piso

En donaciones de inmuebles el criterio no es dónde vive nadie. El artículo 32.2.b) de la Ley 22/2009 atribuye el rendimiento a la comunidad donde radique el inmueble. Un padre residente en Asturias que dona a su hijo un piso en Málaga tributa con normativa andaluza, y al revés.

Es la regla contraria a la de las herencias, donde manda la residencia habitual del causante en los cinco años previos. Y tiene una consecuencia útil: la comunidad competente no se puede elegir cambiando de domicilio, pero tampoco la penaliza vivir en una comunidad que grave mucho.

El valor: no es el que se ponga en la escritura

El artículo 9.3 de la ley del impuesto impone en inmuebles el valor de referencia del Catastro a la fecha del devengo, salvo que el valor declarado sea superior. Y el artículo 9.4 solo admite discutirlo en dos momentos: al recurrir la liquidación o al pedir la rectificación de la autoliquidación. Todo el mecanismo, incluido el aval que le dio el Tribunal Constitucional en febrero de 2026, está en el valor de referencia.

Conviene pedir la certificación del valor de referencia antes de firmar, porque de ella depende la base de los tres impuestos y también el valor de adquisición que el hijo arrastrará si algún día vende: el artículo 36 de la ley del IRPF fija ese valor, en las adquisiciones lucrativas, en el que resulte de las normas del impuesto de sucesiones y donaciones, sin exceder del de mercado.

La casa con hipoteca

Dos cosas distintas que se confunden:

• Efecto fiscal. El artículo 17 solo permite deducir de la base «las deudas que estuviesen garantizadas con derechos reales que recaigan sobre los mismos bienes transmitidos», y únicamente si el adquirente ha asumido fehacientemente la obligación de pagar la deuda garantizada. Si no la asume, la deuda no se descuenta —aunque después la pague de hecho—, con derecho a devolución si acredita el pago dentro del plazo de prescripción.
• Efecto civil y bancario. Que la escritura diga que el hijo asume el préstamo no libera al padre frente al banco. La subrogación en el deudor requiere el consentimiento del acreedor; sin él, el padre sigue debiendo el dinero de una casa que ya no es suya. Es el peor de los dos mundos y ocurre con frecuencia.

El artículo 642 añade una regla de interpretación: si la donación se hace imponiendo al donatario la obligación de pagar las deudas del donante, sin más precisión solo se entiende obligado por las anteriores a la donación.

Donar la nuda propiedad y quedarse el usufructo

Es la variante que resuelve el problema más humano de esta operación: el padre no quiere quedarse sin casa. El artículo 640 la permite expresamente —donar la propiedad a una persona y el usufructo a otra—, y la reserva del usufructo para el propio donante es su versión habitual.

Con un donante de 70 años, el usufructo se valora en el 19 % (la regla del artículo 26 de la ley del impuesto: 89 menos la edad, con un mínimo del 10 %) y la nuda propiedad en el 81 %. Sobre nuestros 200.000 euros:

	Pleno dominio	Nuda propiedad (donante de 70)
Base del impuesto	200.000 €	162.000 €
Cuota del impuesto en Madrid	316,21 €	256,12 € ahora + 60,08 € al extinguirse el usufructo
Ganancia del padre en IRPF	80.000 € → 17.280 €	64.800 € → 13.784 €
¿Sigue viviendo en la casa?	No, salvo acuerdo	Sí, por derecho propio

Dos lecturas honestas de esa tabla:

• En el impuesto de donaciones no se ahorra, se aplaza. El artículo 51.2 del reglamento obliga a liquidar la nuda propiedad con el tipo medio efectivo del valor íntegro —aquí, el 15,81 %— y a pagar de nuevo, con ese mismo tipo, cuando el usufructo se extinga. Las dos cuotas suman prácticamente lo que costaría el pleno dominio. El mecanismo completo está en heredar la nuda propiedad.
• En la renta del padre sí se ahorra, porque transmite el 81 % del bien en vez del 100 %: 3.496 euros menos en este caso.

Y una advertencia que cuesta caro: el artículo 51.6 del reglamento considera donación la renuncia a un usufructo ya aceptado, «aunque sea pura y simple». Renunciar después al usufructo reservado no es un gesto neutro, es un segundo hecho imponible.

Lo que se pierde y no vuelve

• La casa. La donación es irrevocable salvo en los casos tasados de los artículos 644 a 648: superveniencia o supervivencia de hijos, incumplimiento de las condiciones impuestas e ingratitud del donatario (delito contra la persona, el honor o los bienes del donante, imputación de un delito perseguible de oficio o negarle indebidamente los alimentos). El plazo de la revocación por ingratitud es de un año desde que el donante conoció el hecho (artículo 652).
• El control sobre lo que pase con ella. Desde la escritura, el hijo puede venderla, hipotecarla o perderla en un embargo. Y si se divorcia, el bien entra en su propio equilibrio patrimonial.
• Parte de la libertad de testar. El artículo 636 prohíbe dar por donación más de lo que se podría dar por testamento, y los artículos 654 a 656 permiten a los legitimarios pedir la reducción de las donaciones inoficiosas, empezando por las más recientes. Además la donación colaciona: se descuenta de la parte del hijo en la herencia futura, valorada al tiempo del reparto y no al de la escritura (artículo 1045), como se explica en la colación de donaciones.
• ⚠️ Y el acuerdo de los demás hijos no cierra nada. El artículo 655 prohíbe a los legitimarios renunciar a pedir la reducción «durante la vida del donante, ni por declaración expresa, ni prestando su consentimiento a la donación». Que los hermanos firmen o estén de acuerdo no impide que reclamen después. Si el objetivo es beneficiar a un hijo, las vías que sí funcionan están en dejar más a un hijo y los tercios de la herencia.
• La red de seguridad propia. El artículo 634 exige reservarse, en propiedad o en usufructo, «lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias», y el artículo 643 presume la donación hecha en fraude de acreedores cuando el donante no se reserva bienes bastantes para pagar sus deudas anteriores.

Lo esencial

• Escritura pública obligatoria (art. 633) y aceptación en vida del donante.
• Salen cuatro pagos y el mayor —la ganancia del donante en su IRPF— no lo hace el hijo.
• Manda la comunidad donde está el piso, no donde vive nadie.
• La base es el valor de referencia del Catastro, no el que se escriba en la escritura.
• La plusvalía municipal no tiene bonificación en donaciones, y en herencias puede llegar al 95 %.
• Reservarse el usufructo conserva el uso y rebaja la renta del donante, pero en el impuesto solo aplaza.
• Es irrevocable, colaciona y el consentimiento de los otros hijos no impide que reclamen.

Fuentes

• Código Civil, artículos 623, 633, 634, 636, 640, 642, 643, 644 a 648, 652, 654 a 656 y 1045. Texto consolidado, consultado el 20 de septiembre de 2026.
• Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, artículos 9.3 y 9.4 (valor de referencia e impugnación), 17 (deudas deducibles), 20.5 (base liquidable en donaciones), 21.2, 22 y 26 (valoración del usufructo).
• Real Decreto 1629/1991, reglamento del impuesto, artículos 51.2 (tipo medio efectivo del nudo propietario), 51.6 (renuncia al usufructo como donación) y 67.1.b) (treinta días hábiles).
• Ley 35/2006, del IRPF, artículos 33.3.b), 34, 36 y 66.
• Real Decreto Legislativo 2/2004, haciendas locales, artículos 106.1.a), 107, 108.4 y 110.2.
• Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD, artículo 31.2.
• Ley 22/2009, de financiación de las comunidades autónomas, artículo 32.2.b).
• Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid, artículos 23 y 25.2.b), en la redacción vigente tras la Ley 2/2025, de 25 de junio.

Todos los importes son cálculos propios sobre un caso construido —valores, antigüedad y tipo municipal incluidos— y sirven para mostrar el peso relativo de cada pago, no para estimar una operación concreta. El tipo de la plusvalía y sus bonificaciones los fija cada ayuntamiento en su ordenanza. Una donación de vivienda es irreversible y afecta a la herencia futura de toda la familia: conviene calcularla con los datos reales y contrastarla con el notario que vaya a autorizar la escritura o con un asesor.