Vender la casa heredada: pasos, plazos e impuestos

Vender la casa heredada es la operación con la que termina la mayoría de las herencias en España, y también la que más veces se intenta antes de tiempo. El orden importa: hay cinco cosas que deben estar hechas antes de que un notario pueda autorizar la escritura de compraventa, y ninguna de ellas se puede saltar por acuerdo entre las partes.

Este artículo explica qué hay que tener listo, quién tiene que consentir, qué relojes están corriendo mientras se decide y qué casos complican la venta más de lo que parece. El cálculo detallado de los impuestos de la venta vive en su propio artículo, y aquí se remite en su lugar.

Lo que tiene que estar hecho antes de firmar

Requisito	Norma	Se puede saltar
Ser heredero acreditado (testamento o acta de declaración de herederos)	Ley Hipotecaria, art. 14	No
Escritura de herencia con adjudicación de la vivienda	Ley Hipotecaria, art. 3	Solo el heredero único sin legitimarios
Impuesto de sucesiones pagado	Ley del impuesto, art. 32.4	No
Plusvalía municipal de la herencia presentada	Ley Hipotecaria, art. 254.5	No
Herencia inscrita en el Registro de la Propiedad	Ley Hipotecaria, art. 20	Sí para vender a un coheredero; no para vender a un tercero

Las dos primeras filas son de identidad: nadie puede vender lo que no consta que es suyo. La tercera es la que bloquea de verdad, porque el artículo 32.4 de la Ley del impuesto sobre sucesiones prohíbe a cualquiera acordar entregas de bienes «a personas distintas de su titular sin que se acredite previamente el pago del impuesto o su exención». Ese precepto, y no una costumbre notarial, es la razón por la que no se puede vender primero y pagar después con el precio: la mecánica correcta para salir de ese aparente círculo está en vender para pagar el impuesto.

La quinta fila es la que casi nadie explica bien

Inscribir la herencia en el Registro no es obligatorio por sí mismo, como se detalla en el registro de la propiedad. Pero el artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece el principio de tracto sucesivo: para inscribir un título que transmita el dominio «deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue» el acto, y si el derecho aparece inscrito a favor de persona distinta «los Registradores denegarán la inscripción solicitada».

Traducido: si la casa sigue inscrita a nombre del fallecido y usted vende a un tercero, el comprador no podrá inscribir. Ningún comprador que necesite hipoteca lo aceptará, porque el banco exige la inscripción. De modo que la inscripción no es obligatoria pero se vuelve inevitable en cuanto entra un extraño.

Y el mismo artículo 20 contiene la excepción que ahorra dinero entre hermanos: no es precisa la inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos «cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes», expresando en la inscripción esa previa adjudicación con referencia a su título. Es decir: para que uno de los hermanos se quede la casa compensando a los demás no hay que inscribir primero la herencia y después la adjudicación, con dos aranceles. Esa operación tiene además un tratamiento fiscal propio, explicado en la extinción de condominio.

Quién tiene que consentir la venta

Mientras la vivienda pertenece a varios herederos, vender la casa entera exige unanimidad. El artículo 397 del Código Civil dispone que ninguno de los condueños podrá hacer alteraciones en la cosa común sin el consentimiento de los demás «aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos», y la enajenación del bien lo es. No sirve la mayoría: el artículo 398, que permite decidir por mayoría de intereses, se refiere a la administración y mejor disfrute, no a disponer del bien.

Lo que cada heredero sí puede hacer solo es vender su propia cuota. El artículo 399 le reconoce la plena propiedad de su parte y el derecho a enajenarla incluso a un extraño, pero advierte de que «el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad». Quien compra una cuota no compra media casa: compra el derecho a lo que salga del reparto. De ahí el descuento con el que operan los compradores de participaciones indivisas, y de ahí que esa vía sea la que menos dinero deja, como se explica en una casa para varios hermanos.

Además de los herederos, pueden tener que firmar:

• El cónyuge viudo usufructuario. Si el usufructo recae sobre la vivienda, el pleno dominio está dividido y hay que reunirlo para transmitirlo. Vender solo la nuda propiedad es posible, pero el precio cae mucho: la mecánica está en nuda propiedad y usufructo y la posición del viudo, en qué hereda el cónyuge.
• El juez, si hay un heredero menor. El párrafo primero del artículo 166 exige autorización judicial por causas justificadas de utilidad o necesidad, con audiencia del Ministerio Fiscal, para enajenar inmuebles pertenecientes a un menor. No hace falta si el menor ha cumplido dieciséis años y consiente en documento público. El detalle está en un heredero menor de edad.
• Los acreedores reconocidos, en el sentido de que el artículo 1082 les permite oponerse a que se lleve a efecto la partición hasta que se les pague o se afiance su crédito.

Si falta una firma y no es cuestión de convencer a nadie, hay salidas: están en un heredero se niega a firmar y, cuando el bloqueo es familiar, en conflictos entre herederos.

Los cuatro relojes que corren a la vez

No hay plazo para vender. Lo hay para todo lo demás, y el error habitual es dejar que venzan mientras se busca comprador.

Reloj	Plazo	Desde
Impuesto de sucesiones	6 meses, prorrogables otros 6	Fallecimiento
Prórroga del impuesto	Hay que pedirla en los 5 primeros meses	Fallecimiento
Plusvalía municipal de la herencia	6 meses, prorrogables a 1 año	Fallecimiento
Plusvalía municipal de la venta	30 días hábiles	Firma de la escritura

La prórroga es la pieza que más se pierde por desconocimiento: solo puede pedirse dentro de los cinco primeros meses y no se concede después, según el artículo 68 del reglamento del impuesto. Cuesta entre tres y seis veces menos que el recargo por presentar tarde, con los números hechos en la prórroga del impuesto de sucesiones y en presentar fuera de plazo.

Y una consecuencia contraintuitiva de vender pronto: la plusvalía municipal de la venta será pequeña. El último párrafo del artículo 104.5 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales dispone que en la posterior transmisión no se tendrá en cuenta el periodo anterior a la adquisición, de modo que el periodo de generación arranca en el fallecimiento. Vender a los dieciocho meses de heredar significa un año completo de generación, con el coeficiente más bajo de la tabla, no los veinte años que el fallecido tuvo la casa.

El precio, y cómo se reparte

Dos reglas prácticas sobre el precio:

1. No conviene declarar en sucesiones menos de lo que se piensa vender. El artículo 9.3 de la Ley del impuesto presume que la base es el valor de referencia del Catastro, y declarar por debajo invita a una comprobación. El detalle está en el valor de referencia.
2. Tampoco conviene inflarlo. Declarar de más rebaja la futura ganancia en la renta, pero encarece el impuesto de sucesiones hoy, y el artículo 36 de la Ley del IRPF pone un techo: el valor de adquisición será el que resulte de las normas del impuesto de sucesiones «sin que puedan exceder del valor de mercado». En Baleares, además, declarar por encima del valor de referencia incrementado en un veinte por ciento puede costar la bonificación entera, según se explica en el impuesto en Baleares.

El precio se reparte en proporción a las cuotas, y esas cuotas pueden no ser las que parecen: si alguno de los herederos recibió bienes del fallecido en vida, el ajuste que corresponde está en la colación de donaciones. Conviene además que la escritura de compraventa refleje que cada vendedor recibe su parte directamente. Si el dinero entra en una sola cuenta y se distribuye después, se genera una apariencia de donación que hay que poder desmentir con la propia escritura.

Los tres impuestos de la venta

• Plusvalía municipal, con los treinta días hábiles del artículo 110.2 y el reloj corto que se acaba de explicar. Cabe además la no sujeción del artículo 104.5 si se acredita que no hubo incremento de valor, comparando el valor declarado en la herencia con el precio de venta.
• Renta. La ganancia patrimonial se integra en la base del ahorro. No existe «plusvalía del muerto»: el artículo 33.3.b) excluye la ganancia derivada de la transmisión por causa de muerte del contribuyente, de modo que el fallecido no tributa por la revalorización de toda su vida. El heredero solo tributa desde el valor con el que recibió.
• Actos jurídicos documentados, que en una compraventa corriente paga el comprador, no el vendedor.

El cálculo con números —qué suma al valor de adquisición, qué resta del de transmisión y por qué la cuenta intuitiva puede costar tres mil euros de más— está hecho en vender para pagar el impuesto, y no se repite aquí.

Dos exenciones que se invocan a menudo y casi nunca aplican: la de mayores de 65 años del artículo 33.4.b) y la de reinversión del artículo 38.1 exigen las dos que lo vendido fuera la vivienda habitual del vendedor. Una casa heredada en la que el heredero no vivía no lo es.

Los cinco casos que complican la venta

1. La casa tiene hipoteca. No se extingue por heredar ni por dividir: el artículo 405 del Código Civil conserva los derechos reales anteriores. Lo habitual es cancelarla con el precio en la propia firma, con certificado de deuda del banco y comparecencia de este para la cancelación registral.
2. Hay un inquilino. El arrendamiento sobrevive al cambio de propietario en los términos de la legislación de arrendamientos, y el comprador lo sabrá. Conviene documentar contrato, renta y fianza antes de poner precio.
3. La casa no está inscrita a nombre del fallecido. Entonces falta un eslabón anterior del tracto, y hay que resolverlo antes: es el supuesto más lento de todos.
4. Uno de los herederos es ilocalizable. No hay venta posible sin resolver su posición. Las vías —desde la interpelación notarial hasta la declaración de ausencia— están en un heredero se niega a firmar.
5. Nadie ha aceptado todavía. Mientras eso ocurre la herencia está en la situación descrita en la herencia yacente, y su administrador no puede vender con libertad: el artículo 803 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prohíbe al administrador judicial enajenar los bienes inventariados, con excepciones tasadas entre las que está la venta necesaria para pagar deudas.

El orden que funciona

1. Título sucesorio: testamento o acta de declaración de herederos.
2. Inventario y valoración de la vivienda con la referencia catastral y el valor de referencia del año del fallecimiento.
3. Escritura de herencia con la adjudicación decidida: proindiviso a todos, o a uno con compensación.
4. Liquidar el impuesto de sucesiones y presentar la plusvalía municipal de la herencia.
5. Inscribir en el Registro, salvo que la venta sea a un coheredero.
6. Buscar comprador, con todo lo anterior ya hecho: es lo que permite firmar en semanas y no en meses.
7. Escritura de compraventa con todos los vendedores, reparto del precio y cancelación de cargas.
8. Plusvalía municipal de la venta en treinta días hábiles y ganancia patrimonial en la renta del año siguiente.

Lo que no hace falta

• No hace falta gestoría. Los pasos, con lo que se juega cada uno, están en la herencia sin gestoría.
• No hace falta esperar a que la casa se revalorice para que el impuesto de sucesiones salga mejor: ese impuesto se calculó ya con el valor del día del fallecimiento y no cambia.
• No hace falta vender para pagar el impuesto en muchos casos. Antes de malvender con prisa, conviene mirar la cuenta del propio fallecido, la liquidación parcial y el aplazamiento, todos en pagar el impuesto sin liquidez.

Fuentes

• Código Civil, artículos 166 (autorización judicial para enajenar bienes de un menor), 397 y 398 (alteraciones y administración de la cosa común), 399 (enajenación de la cuota), 405 (derechos reales anteriores), 839 (conmutación del usufructo del viudo), 1058 y 1082.
• Ley Hipotecaria, artículos 3, 14, 20 (tracto sucesivo y su excepción para la venta o cesión a un coheredero) y 254.5. Texto consolidado, consultado el 18 de septiembre de 2026.
• Ley 29/1987, del impuesto sobre sucesiones y donaciones, artículos 9.3 y 32.4.
• Real Decreto 1629/1991, reglamento del impuesto, artículos 67 y 68 (plazo y prórroga).
• Ley 35/2006, del impuesto sobre la renta de las personas físicas, artículos 33.3.b), 33.4.b), 35, 36 y 38.1.
• Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, artículos 104.5 y 110.2.
• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, artículo 803.

Este artículo describe el régimen general con fines informativos y no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Los tipos de la plusvalía municipal y sus bonificaciones los fija cada ayuntamiento, y las reducciones del impuesto de sucesiones cada comunidad autónoma. Antes de firmar una compraventa con varios vendedores, cargas o un usufructo de por medio, contraste la operación con el notario y con un profesional.