Nuda propiedad y usufructo: heredar una casa que no puedes usar

Heredar la nuda propiedad de una vivienda es heredar el título sin la llave. Ocurre en la mayoría de las herencias con viudo, porque la ley le reserva un usufructo, y produce una situación que desconcierta con razón: usted es dueño de una casa en la que no puede entrar, que no puede alquilar y de la que no cobra nada, y que sin embargo ya le ha costado un impuesto.

Este artículo explica qué se ha heredado exactamente, cómo se reparten los gastos con la norma en la mano —que es donde el sector se conforma con «suele corresponder a»—, cuánto vale fiscalmente y qué liquidación queda pendiente para dentro de años.

Qué se ha heredado exactamente

El artículo 467 del Código Civil define el usufructo como el derecho «a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia». Fíjese en la palabra: ajenos. La propiedad es de otro, y ese otro es el nudo propietario.

El derecho se reparte así:

	Usufructuario	Nudo propietario
Usar la vivienda	Sí	No
Alquilarla y cobrar la renta	Sí (art. 480)	No
Vender su derecho	Sí, su usufructo (art. 480)	Sí, su nuda propiedad (art. 489)
Hacer obras de mejora	Sí, sin indemnización (art. 487)	Solo sin perjudicar al usufructuario (art. 489)
Alterar forma o sustancia	No	No
Recibirlo todo al final	—	Sí, por consolidación

Los frutos son del usufructuario: el artículo 471 le da derecho a percibir «todos los frutos naturales, industriales y civiles» de los bienes usufructuados, y el alquiler de un piso es fruto civil. El artículo 480 lo confirma para el caso concreto: puede aprovechar la cosa por sí mismo, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo incluso a título gratuito, «pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo», con la excepción del arrendamiento de fincas rústicas, que subsiste durante el año agrícola.

Esa última frase es importante para el nudo propietario: los contratos del usufructuario mueren con el usufructo. Un alquiler firmado por el usufructuario no ata al propietario más allá de la extinción, sin perjuicio de las reglas propias de la legislación de arrendamientos.

Y una obligación previa que casi nunca se cumple pero conviene conocer: el artículo 491 obliga al usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, a formar inventario con citación del propietario, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los inmuebles, y a prestar fianza. El artículo 493 permite dispensarle de ambas «cuando de ello no resultare perjuicio a nadie», y en las herencias familiares se dispensa casi siempre. Si no se dispensa y no se presta fianza, el artículo 494 da al propietario la facultad de pedir que los inmuebles se pongan en administración o de retenerlos él mismo como administrador, entregando al usufructuario el producto líquido.

Quién paga qué: la tabla con base legal

Esta es la parte que más se publica «a ojo». Las reglas están en los artículos 500 a 505 del Código Civil y son bastante precisas:

Gasto	Quién lo paga	Norma
IBI	Usufructuario	Art. 61 del texto refundido de haciendas locales
Cuotas ordinarias de comunidad, suministros	Usufructuario	Art. 504 CC (cargas y contribuciones anuales)
Reparaciones ordinarias (uso natural, indispensables para conservar)	Usufructuario	Art. 500 CC
Reparaciones extraordinarias	Propietario	Art. 501 CC
Derrama de mejora estructural (ascensor, rehabilitación)	Propietario	Art. 501 CC, por asimilación
Contribuciones impuestas sobre el capital	Propietario	Art. 505 CC
Seguro del inmueble	Sin regla expresa: se pacta	—

Sobre el IBI, la respuesta habitual del sector —«el usufructo prevalece sobre la propiedad»— llega al resultado correcto por un camino impreciso. Lo que dice el artículo 61 es más contundente: su apartado 1 enumera los derechos cuya titularidad constituye el hecho imponible por un orden dado (concesión administrativa, derecho real de superficie, derecho real de usufructo, derecho de propiedad), y su apartado 2 establece que «la realización del hecho imponible que corresponda de entre los definidos en el apartado anterior por el orden en él establecido determinará la no sujeción del inmueble urbano o rústico a las restantes modalidades». No es que el usufructo tenga preferencia: es que, existiendo usufructo, el inmueble no está sujeto por el derecho de propiedad.

Sobre las reparaciones, el mecanismo es de doble sentido y compensado:

• Si el usufructuario no hace las ordinarias después de ser requerido, «podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del usufructuario» (art. 500). Es una llave concreta para el nudo propietario que ve deteriorarse su casa.
• Las extraordinarias son del propietario, y el usufructuario está obligado a avisarle cuando su necesidad sea urgente (art. 501).
• Si el propietario las hace, tiene derecho a exigir al usufructuario el interés legal de la cantidad invertida mientras dure el usufructo (art. 502). No es un regalo: quien disfruta paga el coste financiero de la mejora.
• Si el propietario no las hace siendo indispensables para la subsistencia de la cosa, puede hacerlas el usufructuario y exigir al final del usufructo «el aumento de valor que tuviese la finca por efecto de las mismas obras», con derecho de retención de la cosa hasta reintegrarse con sus productos.

Y las mejoras del usufructuario funcionan al revés: el artículo 487 le permite hacer las útiles o de recreo que quiera, con tal de no alterar forma ni sustancia, «pero no tendrá por ello derecho a indemnización». Podrá retirarlas si es posible sin detrimento de los bienes. Quien reforma la cocina de una casa en usufructo está regalándola.

Cuánto vale: la regla del 89 menos la edad

Fiscalmente, el pleno dominio se parte en dos porcentajes que suman cien. El artículo 26.a) de la Ley del impuesto sobre sucesiones valora el usufructo vitalicio «en el 70 por 100 del valor total de los bienes cuando el usufructuario cuente menos de veinte años, minorando, a medida que aumenta la edad, en la proporción de un 1 por 100 menos por cada año más, con el límite mínimo del 10 por 100». La nuda propiedad es la diferencia.

Edad del usufructuario	Usufructo	Nuda propiedad
45 años	44 %	56 %
55 años	34 %	66 %
65 años	24 %	76 %
70 años	19 %	81 %
75 años	14 %	86 %
79 años o más	10 %	90 %

El suelo del diez por ciento congela la valoración: a partir de los 79 años da igual que el usufructuario tenga 79 o 95. Si el usufructo es temporal y no vitalicio, la regla del mismo artículo es otra: el 2 por 100 por cada periodo de un año, con el tope del 70 por 100. Y el artículo 49 del reglamento añade dos precisiones: no se computan las fracciones de tiempo inferiores al año, aunque un usufructo por tiempo inferior a un año se computa en el 2 por 100, y si el usufructo se constituye a favor de una persona jurídica o por duración indeterminada, el tope es el 60 por 100.

La liquidación que llega dentro de años

Es la consecuencia que más herederos descubren tarde. Quien adquiere la nuda propiedad no paga solo por su porcentaje y se olvida: paga en dos momentos.

El artículo 51.2 del reglamento del impuesto establece el mecanismo. Al adquirir la nuda propiedad, el impuesto se gira sobre su valor, pero aplicando el tipo medio efectivo correspondiente a una base liquidable teórica calculada sobre el valor íntegro de los bienes, «expresando el resultado con inclusión de hasta dos decimales». Y al extinguirse el usufructo, el nudo propietario paga sobre el valor que se atribuyó al usufructo en su constitución, con ese mismo tipo medio.

Tres consecuencias prácticas:

1. El tipo no es el que sale de la base del nudo propietario, sino el del pleno dominio. Por eso una nuda propiedad no tributa proporcionalmente más barata de lo que parece.
2. La segunda liquidación tiene su propio plazo de seis meses. El artículo 67 del reglamento lo dice expresamente para la consolidación del usufructo, incluso cuando la desmembración se produjo por un acto entre vivos. Olvidarla lleva al régimen de recargos descrito en presentar fuera de plazo.
3. La normativa que se aplica es la del momento de la desmembración, con el tipo medio ya fijado entonces, lo que en la práctica congela una fotografía fiscal de hace años.

Si la consolidación se produce por una causa distinta del plazo o de la muerte del usufructuario, el artículo 51.4 manda exigir la mayor de las dos liquidaciones posibles. Y hay una trampa concreta que conviene señalar: el artículo 51.6 dispone que «la renuncia de un usufructo ya aceptado, aunque sea pura y simple, se considerará a efectos fiscales como donación del usufructuario al nudo propietario». Un viudo que renuncia a su usufructo por generosidad, después de haberlo aceptado, provoca una donación tributable. Antes de hacerlo conviene leer la renuncia y Hacienda.

Cuando el usufructo es el del cónyuge, hay además una alternativa que evita todo este arrastre: la conmutación del artículo 839, que permite a los herederos satisfacer el usufructo con renta vitalicia, con los productos de determinados bienes o con un capital en efectivo, de mutuo acuerdo o por mandato judicial. Mientras no se haga, «todos los bienes de la herencia» quedan afectos al pago. El detalle está en qué hereda el cónyuge.

Cómo se extingue

El artículo 513 enumera las siete causas: muerte del usufructuario, expiración del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria, reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona, renuncia del usufructuario, pérdida total de la cosa, resolución del derecho del constituyente y prescripción.

En un usufructo vitalicio la causa normal es la primera, y con ella el derecho no se hereda: se extingue y la propiedad se consolida en el nudo propietario sin necesidad de que nadie le transmita nada. Terminado el usufructo, el artículo 522 manda entregar la cosa al propietario, «salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados», y cancelar la fianza o hipoteca si las hubo.

Dos supuestos poco conocidos: si el edificio perece, el artículo 517 mantiene al usufructuario en el disfrute del suelo y de los materiales, y si el propietario quiere construir de nuevo debe pagarle los intereses del valor de ambos mientras dure el usufructo. Y el artículo 508 recuerda que el usufructuario universal debe pagar por entero el legado de renta vitalicia o pensión de alimentos, y el de una parte alícuota en proporción a su cuota, sin reembolso del propietario.

Qué se puede hacer mientras tanto

• Vender la nuda propiedad. El artículo 489 lo permite. El precio será bajo y proporcional a la esperanza de vida del usufructuario, pero es dinero hoy.
• Vender el pleno dominio de acuerdo con el usufructuario, repartiendo el precio según el valor de cada derecho. Es la salida que más dinero deja, y sus requisitos están en vender la casa heredada.
• Pactar con el usufructuario quién asume qué gasto, por escrito. Las reglas de los artículos 500 a 505 son supletorias de lo que las partes acuerden y de lo que dijera el título.
• Adjudicar de otra manera en el reparto. Si la casa la va a usar el viudo, tiene sentido que la nuda propiedad no se pulverice entre cinco hermanos: las opciones están en una casa para varios hermanos y las reglas que impone la ley al reparto, en el reparto de la herencia.
• Si nadie se pone de acuerdo, el reparto puede encomendarse a un tercero conforme a el contador-partidor, o resolverse por las vías previas al juzgado de conflictos entre herederos.

Y una advertencia final sobre lo que no conviene hacer: gastar dinero en mejorar una casa cuyo usufructo es de otro. El artículo 487 no da derecho a indemnización por las mejoras, y el artículo 502 solo permite reclamar el aumento de valor de las reparaciones extraordinarias e indispensables que el propietario debía hacer y no hizo. La diferencia entre una mejora y una reparación indispensable es, aquí, la diferencia entre perder el dinero y recuperarlo.

Fuentes

• Código Civil, artículos 467 y 468 (concepto y constitución), 471 (frutos), 480 (aprovechar, arrendar y enajenar el usufructo), 481, 486, 487 (mejoras sin indemnización), 489 (facultad del propietario de enajenar), 491, 493 y 494 (inventario, fianza y su dispensa), 495, 500 a 505 (reparaciones ordinarias y extraordinarias, interés legal, cargas anuales y contribuciones sobre el capital), 508, 513 (causas de extinción), 517, 520 (abuso del usufructuario), 522 (entrega y derecho de retención) y 839 (conmutación del usufructo del viudo). Texto consolidado, consultado el 18 de septiembre de 2026.
• Ley 29/1987, del impuesto sobre sucesiones y donaciones, artículo 26 (valoración del usufructo vitalicio y temporal, uso y habitación, extinción y facultad de disponer).
• Real Decreto 1629/1991, reglamento del impuesto, artículos 49 (fracciones de tiempo, persona jurídica y duración indeterminada), 51.2 (tipo medio efectivo y liquidación de la consolidación), 51.4, 51.6 (la renuncia de un usufructo aceptado se considera donación) y 67 (plazo de seis meses, también para la consolidación).
• Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, artículo 61.1 y 61.2 (hecho imponible del IBI, prelación de derechos y no sujeción por las restantes modalidades).

Este artículo describe el régimen del Código Civil y del impuesto estatal con fines informativos y no es asesoramiento jurídico ni fiscal. Las reducciones y bonificaciones del impuesto de sucesiones las fija cada comunidad autónoma, y el reparto de gastos entre usufructuario y propietario puede haberse modificado en el título de constitución del usufructo. Antes de reclamar o asumir un gasto, revise el testamento o la escritura y contraste con un profesional.