Vender lo heredado y el IRPF: la ganancia que sí tributa

Heredar no genera IRPF. Vender lo heredado, casi siempre sí. Es el último impuesto de la cadena y el que llega más tarde —cuando ya se pagaron sucesiones y plusvalía y el expediente parecía cerrado—, y también el que más veces se calcula mal, porque la cuenta intuitiva y la cuenta legal no coinciden.

Este artículo trata la ganancia patrimonial en sí: cómo se determina el valor de adquisición de algo que nadie compró, qué suma y qué no, cuánto se paga y qué dos vías la eliminan. El acto de vender cuando hay varios herederos está en vender la casa heredada, y vender para obtener liquidez con la que pagar el impuesto de sucesiones, en vender para pagar. Es una de las cuentas que aparecen en los casos que más se repiten.

La asimetría de partida: heredar no tributa, vender sí

El artículo 33.3.b) de la Ley 35/2006 dice que no hay ganancia ni pérdida patrimonial «con ocasión de las transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente». Es la regla que se conoce como plusvalía del muerto y que en España no se paga: el fallecido no declara la revalorización de todo lo que acumuló en vida.

Esa ventaja tiene una consecuencia que conviene ver entera. Al no gravarse la transmisión por muerte, el sistema reinicia el contador: el heredero no arrastra el precio que pagó el causante, sino el valor con el que el bien entró en la herencia. Lo que ganó el fallecido en cuarenta años no tributa nunca; lo que gane el heredero desde el fallecimiento, sí.

Por eso, en una venta rápida tras heredar, la ganancia suele ser pequeña. Y por eso, cuando el piso se mantiene diez años antes de venderlo, aparece una factura que sorprende.

El valor de adquisición: lo que declaró la herencia, más cuatro cosas

El artículo 36 fija la regla de partida: en las adquisiciones a título lucrativo se toma «el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado».

Es decir: el punto de partida es el valor que se declaró en el impuesto de sucesiones —que desde 2022 será, en un inmueble, el valor de referencia del Catastro salvo que se declarase uno superior— con el tope del valor de mercado.

A ese valor se le suma lo que dice el artículo 35.1.b): «el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente».

Traducido a una herencia:

Concepto	¿Suma al valor de adquisición?	Por qué
Valor declarado en el impuesto de sucesiones	Sí, es la base	Artículo 36
Impuesto de sucesiones pagado por ese bien	Sí	Tributo inherente a la adquisición
Plusvalía municipal de la herencia	Sí	Tributo inherente a la adquisición
Notaría de la escritura de herencia	Sí	Gasto inherente a la adquisición
Inscripción en el Registro	Sí	Gasto inherente a la adquisición
Reforma que mejora o amplía	Sí	Es inversión o mejora
Pintar, cambiar la caldera, arreglar humedades	No	Es conservación y reparación, no mejora
Intereses de un préstamo	No	El artículo los excluye expresamente
Recibos de comunidad, IBI de los años de tenencia	No	No son inherentes a la adquisición

La distinción entre mejora y reparación es donde más se pierde. La ley habla de «inversiones y mejoras»: algo que amplía la superficie, incorpora un elemento que no existía o eleva la capacidad del inmueble. Cambiar lo que ya había por algo equivalente es conservación, y no suma. Una factura no convierte una reparación en mejora.

Del valor de transmisión se restan, por el artículo 35.2, los gastos y tributos satisfechos por quien vende: la comisión de la inmobiliaria con su IVA, la plusvalía municipal de la venta, el certificado energético, la cancelación registral de cargas. Y con una cautela: si el importe real declarado es inferior al normal de mercado, prevalece este.

El cálculo, con los números encadenados

Piso heredado y declarado en el impuesto de sucesiones por 200.000 euros, vendido tres años después por 260.000. Suelo catastral de 40.000 euros y tipo municipal del 25 %.

Valor de adquisición:

Concepto	Importe
Valor declarado en sucesiones	200.000,00 €
Impuesto de sucesiones satisfecho	1.412,50 €
Plusvalía municipal de la herencia (22 años, coef. 0,40)	4.000,00 €
Notaría de la escritura de herencia	340,51 €
Inscripción registral	176,90 €
Total	205.929,91 €

Valor de transmisión:

Concepto	Importe
Precio de venta	260.000,00 €
− Comisión de la inmobiliaria (3 % + IVA)	−9.438,00 €
− Plusvalía municipal de la venta (3 años, coef. 0,14)	−1.400,00 €
Total	249.162,00 €

Ganancia patrimonial: 43.232,09 €. Cuota, con la escala del ahorro: 8.958,74 €.

La cuenta intuitiva —260.000 menos 200.000— daría 60.000 euros de ganancia y 12.680 euros de cuota. La diferencia es de 3.721,26 euros, y sale íntegramente de sumar y restar lo que la ley manda sumar y restar. No hay ninguna interpretación audaz en esa cuenta: hay dos artículos leídos hasta el final.

Conviene notar algo que el ejemplo enseña de paso: la plusvalía municipal aparece dos veces, una sumando al valor de adquisición y otra restando del de transmisión. Las dos son deducibles y las dos se olvidan.

La escala del ahorro

La ganancia va a la base del ahorro, que tiene su propia escala en el artículo 66 y no se mezcla con el sueldo ni con la pensión:

Base del ahorro	Tipo	Cuota acumulada al inicio del tramo
Hasta 6.000 €	19 %	0 €
De 6.000 a 50.000 €	21 %	1.140 €
De 50.000 a 200.000 €	23 %	10.380 €
De 200.000 a 300.000 €	27 %	44.880 €
Más de 300.000 €	30 %	71.880 €

En tipo medio efectivo:

Ganancia	Cuota	Tipo medio
10.000 €	1.980 €	19,80 %
20.000 €	4.080 €	20,40 %
50.000 €	10.380 €	20,76 %
100.000 €	21.880 €	21,88 %
200.000 €	44.880 €	22,44 %
300.000 €	71.880 €	23,96 %

Es una escala mucho más suave que la del impuesto de sucesiones, que arranca en el 7,65 % pero llega al 34 % antes del millón. Y a diferencia de aquel, no depende del parentesco ni de la comunidad autónoma: el IRPF estatal del ahorro es el mismo en Sevilla que en Oviedo, sin perjuicio de la escala autonómica en los territorios forales.

Las dos exenciones, y la que casi nadie publica

Vivienda habitual del que vende

El artículo 33.4.b) declara exenta la ganancia obtenida por la transmisión de «su vivienda habitual» por personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia. Y el artículo 38.1 permite excluirla, a cualquier edad, si el importe total obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual.

La palabra que decide es «su». Un piso heredado que el vendedor nunca habitó no es su vivienda habitual, y ninguna de las dos exenciones le alcanza. Es lo que casi todo el sector explica bien y donde suele detenerse.

Hay un matiz que sí cambia casos reales. El artículo 41 bis del reglamento del impuesto define la vivienda habitual como la que constituye la residencia durante un plazo continuado de al menos tres años, y su apartado 3 añade que a efectos de estas dos exenciones se entiende que se transmite la vivienda habitual cuando lo fue «en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión».

Consecuencia práctica: el hijo o el hermano que convivía con el fallecido en esa casa y que la hereda puede estar transmitiendo su propia vivienda habitual. Si tiene 65 años cumplidos, la ganancia queda exenta por completo. Y aunque se haya mudado, dispone de dos años de margen.

Renta vitalicia: la salida del mayor de 65 que hereda un piso que no habita

El artículo 38.3 es la pieza que el buscador no ofrece y que resuelve el caso más frecuente del nicho: un heredero de más de 65 años que vende una vivienda que no era la suya.

Permite excluir de gravamen las ganancias por la transmisión de elementos patrimoniales —cualquiera, no solo la vivienda habitual— por contribuyentes mayores de 65 años, «siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor». El máximo es de 240.000 euros; si se reinvierte menos, la exención es proporcional.

El artículo 42 del reglamento pone las condiciones, que son operativas y fáciles de incumplir sin querer:

• La renta se contrata con una entidad aseguradora y el contribuyente es el beneficiario.
• Debe tener periodicidad igual o inferior al año y empezar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución.
• El importe anual no puede decrecer más del 5 % respecto del año anterior.
• Hay que comunicar a la aseguradora que ese contrato es la reinversión, a efectos de la exención.
• Si la reinversión no se hace en el mismo año de la venta, hay que declarar en la renta la intención de reinvertir.
• Anticipar los derechos económicos de la renta, total o parcialmente, hace tributar la ganancia con complementaria e intereses de demora.

Es un compromiso serio —el dinero deja de ser líquido— y no conviene a todo el mundo. Pero para quien vende un inmueble heredado que no piensa gastar y busca ingresos periódicos, es la diferencia entre pagar el 21 % de la ganancia y no pagar nada.

Las pérdidas sí se aprovechan (aquí)

Si la venta arroja pérdida, se integra en la base del ahorro: compensa las ganancias del mismo ejercicio y, si sobra, se arrastra a los cuatro siguientes.

Merece contrastarlo con lo que ocurre al donar. El artículo 33.5.c) excluye del cómputo las pérdidas «debidas a transmisiones lucrativas por actos ínter vivos o a liberalidades»: al donar, la ganancia tributa y la pérdida se pierde. Al vender lo heredado, las dos caras cuentan. Es una de las razones económicas de fondo de la comparación entre donar en vida o dejar en herencia.

Los cuatro relojes, y por qué este va aparte

Sobre la misma herencia corren plazos que no se parecen:

Impuesto	Cuándo	Desde
Sucesiones	Seis meses, prorrogables	Fallecimiento
Plusvalía municipal de la herencia	Seis meses, prorrogables hasta un año	Fallecimiento
Plusvalía municipal de la venta	Treinta días hábiles	Fecha de la venta
IRPF de la ganancia	Campaña de renta del año siguiente	Fecha de la venta

El IRPF no tiene un plazo corto que se pueda perder por descuido: llega solo, en la campaña de renta. Lo que sí se pierde por descuido es la documentación. La escritura de herencia, el justificante del impuesto de sucesiones, el recibo de la plusvalía municipal y las facturas de notaría y registro son las que sostienen los 5.929,91 euros que en el ejemplo se suman al valor de adquisición. Si al vender, diez años después, esos papeles no aparecen, la deducción no se puede acreditar.

Guardarlos desde el primer día es la única gestión que este impuesto exige a tiempo.

Casos que se salen del molde

• Se hereda una parte y se compra el resto a los hermanos. Hay dos fechas y dos valores de adquisición distintos sobre el mismo piso, y al venderlo la ganancia se calcula por separado para cada porción. Es la consecuencia natural de una extinción de condominio previa.
• Se heredó la nuda propiedad y después se consolidó el usufructo. El valor de adquisición se compone del que se declaró por la nuda propiedad más el que se declaró al consolidarse. Se explica en heredar la nuda propiedad.
• El bien es un local que estuvo alquilado. El valor de adquisición se minora en las amortizaciones que fueron deducibles, aunque no se hayan practicado.
• Se vende por debajo del valor declarado en sucesiones. Es una pérdida perfectamente computable, y es más frecuente de lo que parece cuando el valor de referencia del Catastro estaba por encima del precio real de mercado. Si esa desviación se detecta antes de que prescriba el impuesto de sucesiones, la vía correcta es la del valor de referencia, no esperar a la venta.

Lo esencial

• Heredar no genera IRPF (artículo 33.3.b); vender lo heredado, sí.
• El valor de adquisición es el declarado en sucesiones, no lo que pagó el fallecido.
• Suman: sucesiones, plusvalía de la herencia, notaría, registro y mejoras. No suman conservación ni intereses.
• Del precio de venta se restan comisión, plusvalía de la venta y demás gastos del transmitente.
• En el ejemplo, hacer la cuenta bien vale 3.721,26 euros.
• Escala del ahorro: 19 / 21 / 23 / 27 / 30 %, sin depender del parentesco ni de la comunidad.
• Dos exenciones: vivienda habitual del vendedor (mayores de 65 o reinversión) y renta vitalicia del artículo 38.3, que no exige que el bien fuera vivienda habitual.
• Guardar los justificantes desde el primer día: sin ellos no se acredita el valor de adquisición.

Fuentes

• Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, artículos 33 (apartados 2, 3, 4 y 5), 34, 35, 36, 38 y 66. Texto consolidado, consultado el 21 de septiembre de 2026.
• Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF, artículos 41, 41 bis y 42 (concepto de vivienda habitual y condiciones de la reinversión en renta vitalicia).
• Real Decreto Legislativo 2/2004, texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, artículos 104.5, 107 y 110.2, para el cálculo de las dos plusvalías municipales del ejemplo.
• Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, artículo 9.3, para el valor declarado del inmueble.

Las cifras son cálculos propios sobre un caso construido, con la escala del ahorro vigente y un tipo municipal de plusvalía supuesto del 25 %; sirven para mostrar el peso de cada concepto, no para estimar una operación concreta. La calificación de una obra como mejora o como reparación y la aplicación de las exenciones dependen de circunstancias que solo se ven con el expediente delante: antes de declarar una venta relevante, contraste su caso con un asesor fiscal.